Hoe hoog zijn de notariskosten bij aankoop van een woning?

Notariskosten aankoop woning: overzicht van prijzen

notariskosten aankoop woning vormen een belangrijke kostenpost bij het kopen van een huis en verrassen veel kopers tijdens het aankoopproces. Inzicht in welke aktes en keuzes de prijs bepalen voorkomt onverwachte uitgaven en helpt bij het vergelijken van notariskantoren. Onderstaand overzicht toont belangrijke kosten en verschillen tussen situaties.

Wat zijn de gemiddelde notariskosten voor een woning in 2026?

De notariskosten voor de aankoop van een woning liggen in 2026 gemiddeld tussen de 900 en 2.000 euro voor het totaalpakket van de leverings- en hypotheekakte. ^[1] Hoeveel je exact betaalt, hangt af van de complexiteit van je situatie en de tarieven van het notariskantoor, aangezien notarissen in Nederland sinds 1999 hun eigen prijzen mogen bepalen. Dit zorgt voor aanzienlijke prijsverschillen, zelfs binnen dezelfde stad of regio.

Voor de meeste kopers van een bestaande woning (kosten koper) komt de gemiddelde factuur uit op ongeveer 1.000 tot 1.300 euro inclusief btw en kadastrale kosten. Zelden zie ik woningkopers die bij de eerste aanblik van de offerte precies begrijpen waar elke euro naartoe gaat.^[2] Het honorarium van de notaris is namelijk slechts een deel van het bedrag - de rest bestaat uit kosten die de notaris namens jou afdraagt aan derden.

Opbouw van de notariskosten: Honorarium en verschotten

Wanneer je een offerte ontvangt, zie je vaak twee grote posten. Het eerste deel is het honorarium: de vergoeding voor de tijd en expertise van de notaris. Het tweede deel zijn de verschotten. Dit zijn kosten die de notaris maakt bij andere instanties, zoals het Kadaster, om de overdracht officieel te maken. Het is belangrijk om te controleren of de offerte inclusief of exclusief deze bijkomende kosten is.

De leveringsakte en de hypotheekakte

Bij de aankoop van een huis heb je meestal twee akten nodig. De leveringsakte (ook wel transportakte genoemd) zorgt ervoor dat het eigendom van de verkoper naar jou overgaat. De hypotheekakte is de overeenkomst tussen jou en de bank. Voor een enkele akte betaal je vaak tussen de 400 en 800 euro aan honorarium.^[5] Combineer je beide akten bij dezelfde notaris, dan ontvang je meestal een pakketkorting van 15 tot 20 procent op het totale honorarium.

Kadasterkosten en recherchekosten

Het Kadaster brengt kosten in rekening voor het inschrijven van de akten. In 2026 liggen de tarieven voor een digitale inschrijving rond de 181 euro per akte. Als de notaris de stukken op papier aanlevert, stijgt dit tarief aanzienlijk naar ongeveer 215 euro.^[3] Daarnaast voert de notaris wettelijk verplichte controles uit in verschillende registers, zoals het curatieleregister en de Basisregistratie Personen. Deze recherchekosten bedragen vaak tussen de 10 en 30 euro per persoon of object.

Het verschil tussen Kosten Koper en Vrij op Naam

De hoogte van de notariskosten die je zelf moet betalen, wordt bepaald door de koopvorm van de woning. Bij bestaande bouw koop je meestal kosten koper (k.k.), wat betekent dat jij als koper de notaris kiest en betaalt. Bij nieuwbouw koop je vaak vrij op naam (v.o.n.). In dat geval betaalt de projectontwikkelaar de kosten voor de leveringsakte en de kadastrale inschrijving daarvan.

Nieuwbouwkopers betalen gemiddeld 800 euro voor enkel de hypotheekakte, mits zij een lening afsluiten.^[4] Let wel op: hoewel de leveringsakte bij nieuwbouw gratis lijkt, heb je vaak geen keuzevrijheid in de notaris voor die specifieke akte. Voor je hypotheekakte mag je echter altijd zelf een notaris kiezen om op kosten te besparen. Vergelijken bespaart honderden euros. Echt waar.

Fiscale voordelen: Welke kosten zijn aftrekbaar?

Een lichtpuntje bij de hoge factuur van de notaris is dat een deel van de kosten fiscaal aftrekbaar is van je belastbaar inkomen in Box 1. Dit geldt uitsluitend voor de kosten die direct verbonden zijn aan het afsluiten van de hypotheek. De kosten voor de leveringsakte, de overdrachtsbelasting en de kadasterkosten voor de levering zijn niet aftrekbaar.

De aftrekbare posten op de factuur zijn onder andere het honorarium voor de hypotheekakte, de btw over dat honorarium en de kadasterkosten voor de inschrijving van de hypotheek. In de praktijk betekent dit dat je ongeveer 40 tot 55 procent van de totale notarisfactuur kunt opgeven bij de belastingaangifte. Afhankelijk van je inkomstenbelastingtarief krijg je zo een aanzienlijk deel terug van de staat. Bewaar de afrekening van de notaris dus goed - je hebt deze nodig bij je aangifte.

Besparen op notariskosten: 3 praktische tips

Niet elke notaris biedt dezelfde service. Sommige kantoren werken met zeer scherpe tarieven maar rekenen extra voor elk telefoontje of elke kopie. Andere kantoren bieden een all-in tarief.

Hier zijn drie manieren om de kosten laag te houden: Vraag meerdere offertes op: De verschillen tussen notarissen in een straal van 20 kilometer kunnen oplopen tot wel 600 euro voor hetzelfde werk. Let op de kleine lettertjes: Controleer of recherchekosten, dossierkosten en kadasterrechten zijn inbegrepen in de geoffreerde prijs. Kies een notaris buiten de grote stad: Kantoren in steden als Amsterdam of Utrecht zijn vaak 20 tot 30 procent duurder dan kantoren in omliggende kleinere gemeenten vanwege hogere overheadkosten.

Toen ik zelf mijn eerste huis kocht, staarde ik me blind op de laagste prijs op een vergelijkingssite. Ik kwam uit bij een kantoor 80 kilometer verderop. Na twee ritten voor het tekenen van de voorlopige akte en de uiteindelijke overdracht, plus de verloren tijd, was mijn besparing van 150 euro volledig verdampt aan benzine en vrije uren. Soms is een lokale notaris die 50 euro duurder is, onder de streep de slimmere keuze. Context is alles.

Kostenvergelijking: Bestaande bouw vs. Nieuwbouw

De totale notariskosten verschillen aanzienlijk op basis van het type woning dat je koopt. Hieronder zie je de gemiddelde verdeling van de kostenposten.

Bestaande bouw (Kosten Koper)

• Koper betaalt gemiddeld 550 - 850 euro honorarium voor de hypotheekakte.
• Volledige vrijheid om de goedkoopste notaris te kiezen
• Koper betaalt gemiddeld 550 - 850 euro honorarium voor de leveringsakte.
• Koper betaalt voor twee inschrijvingen (ca. 362 euro)

Nieuwbouw (Vrij op Naam)

• Koper betaalt gemiddeld 600 - 900 euro honorarium
• Projectnotaris staat vast voor levering; koper kiest eigen notaris voor hypotheek
• Betaald door de verkoper/ontwikkelaar
• Koper betaalt alleen voor inschrijving hypotheek (ca. 181 euro)

De verborgen kosten van Jeroen en Sanne in Utrecht

Jeroen en Sanne kochten hun eerste appartement in Utrecht voor 425.000 euro. Ze hadden een strak budget en kozen de goedkoopste notaris via een vergelijker voor een pakketprijs van 950 euro inclusief btw.

Tijdens de afwikkeling bleek de factuur echter 1.350 euro te bedragen. De extra 400 euro kwam voort uit administratiekosten per koper en recherchekosten die niet in de basisprijs stonden vermeld in de online advertentie.

Ze realiseerden zich dat ze niet naar het all-in tarief hadden gevraagd. Voor hun volgende woning vroegen ze specifiek naar de kadastertarieven en dossierkosten voordat ze akkoord gingen met de offerte.

Uiteindelijk kregen ze via de belastingteruggave 580 euro terug, waardoor de netto schade meeviel. Hun les: vraag altijd om een volledige specificatie van alle bijkomende verschotten.