Wie betaalt de kosten bij de verkoop van een huis?

Wie betaalt de kosten bij de verkoop van een huis?

De verdeling van wie betaalt de kosten bij de verkoop van een huis is cruciaal voor zowel koper als verkoper. Het kennen van je rechten en verplichtingen voorkomt financiële verrassingen bij de overdracht. Een goede voorbereiding op de kostenposten beschermt uw portemonnee en zorgt voor een soepel verkoopproces.

Wie betaalt eigenlijk wat bij een woningoverdracht?

De basisregel in Nederland is simpel: de koper betaalt de kosten voor de overdracht, beter bekend als kosten koper (k.k.). Dit betekent dat de koper opdraait voor de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte. Maar vergis je niet als verkoper: jouw rekening is vaak net zo hoog, zo niet hoger.

Terwijl de koper zichtbare kosten maakt bij de notaris, betaalt de verkoper vaak de zwaarste post uit de overwaarde: de makelaarscourtage. Het is een klassiek misverstand dat je als verkoper gratis van je huis afkomt. De eindafrekening bij de notaris kan voelen als een koude douche als je niet precies weet wat er wordt ingehouden.

Kosten Koper (k.k.): Wat ligt er op het bordje van de koper?

Als je een huis koopt met de aanduiding k.k. achter de vraagprijs, ben jij verantwoordelijk voor de kosten om het huis op jouw naam te krijgen. Dit staat los van je hypotheekkosten.

Overdrachtsbelasting: De grootste kostenpost (Update 2026)

De overdrachtsbelasting is veruit het duurste onderdeel van wat zijn de kosten koper regels voor de meeste huizenkopers. Het tarief hangt in 2026 volledig af van wie je bent en wat je koopt: Starters (18-35 jaar): Je betaalt 0% belasting als je een woning koopt tot €555.000, mits je nog niet eerder van deze vrijstelling gebruik hebt gemaakt. ^[1] Doorstromers (Eigen woning): Ga je zelf in het huis wonen en val je niet onder de startersregeling? Dan betaal je 2% over de koopsom. Beleggers (Tweede woning): Vanaf 2026 is het tarief voor beleggers verlaagd van 10,4% naar 8%. ^[2]

Notariskosten: Levering en Hypotheek

De koper kiest (meestal) de notaris en betaalt voor twee aktes: de leveringsakte (waarin het huis van eigenaar wisselt) en de hypotheekakte (de afspraak met de bank). Reken op ongeveer €600 tot €1.200 per akte, afhankelijk van hoe luxe het notariskantoor is dat je uitkiest.

De Verborgen Rekening voor de Verkoper

Veel verkopers focussen zich op de verkoopprijs en vergeten de kosten die daar nog vanaf gaan. Deze worden door de notaris verrekend op de dag van de overdracht.

Makelaarscourtage: De grote hap uit de overwaarde

De verkoopmakelaar werkt voor jou, dus jij betaalt. De makelaarskosten verkoper of koper kwestie is hierbij helder: de opdrachtgever draagt de courtage. De gemiddelde courtage in Nederland ligt in 2026 tussen de 0,9% en 1,4% van de verkoopprijs. ^[3] Bij een huis van €450.000 praat je dus al snel over €4.050 tot €6.300. Soms komt daar nog een opstarttarief bij voor fotografie en Funda-plaatsing (circa €400-€600).

Nog een dingetje waar niemand je over vertelt: deze kosten zijn helaas niet fiscaal aftrekbaar. Je kunt ze niet aftrekken van de inkomstenbelasting, wat voor veel mensen een tegenvaller is.

Royementskosten en Energielabel

Je moet je huis vrij van hypotheek leveren. De notaris moet jouw oude hypotheekinschrijving bij het Kadaster doorhalen (royeren). Dit kost je ongeveer €90 tot €500, afhankelijk van de notaris.^[4] Omdat de koper de notaris kiest, heb je als verkoper weinig invloed op dit tarief – best frustrerend als de koper voor een duur kantoor kiest.

Verder ben je verplicht een geldig energielabel te overhandigen. Heb je die niet? Een nieuw label aanvragen kost in 2026 gemiddeld zon €303, met uitschieters naar €333 voor vrijstaande woningen. ^[5]

Kostenverdeling: Wie betaalt wat?

Kosten voor de Koper (K.K.)

- Inschrijving van de nieuwe eigendomstitel

- 2% (eigen woning) of 8% (belegging), 0% voor starters tot €555.000

- Courtage voor eigen adviseur (indien ingeschakeld)

- Kosten voor de hypotheekinschrijving (fiscaal aftrekbaar)

- Kosten voor het opstellen van de akte van levering

Kosten voor de Verkoper

- Kosten voor doorhalen oude hypotheek bij Kadaster

- Styling, kleine reparaties, verhuisdozen

- Verplicht definitief label bij overdracht (ca. €300)

- Courtage (ca. 1-1,5%) + opstartkosten

De dure les van Lisa en Mark in Utrecht

Lisa en Mark verkochten hun appartement in Utrecht om groter te gaan wonen. Ze waren dolblij met een bod van €460.000 en rekenden zich al rijk met de volledige overwaarde. Ze hadden echter één detail over het hoofd gezien: de 'kleine lettertjes' in hun makelaarscontract.

Ze hadden getekend voor een courtage van 1,5% én een bonus van 10% over alles boven de vraagprijs. Omdat er fors overboden was, viel de rekening duizenden euro's hoger uit dan gedacht. Toen de notaris ook nog €450 rekende voor het royeren van hun hypotheek (omdat de kopers een dure notaris kozen), schrokken ze zich rot bij de eindafrekening.

Het breekpunt kwam toen ze zagen dat er netto €9.000 minder op hun rekening kwam dan in hun Excel-sheet stond. Ze realiseerden zich te laat dat makelaarskosten onderhandelbaar zijn.

Bij de aankoop van hun nieuwe huis onderhandelden ze wél scherp. Ze spraken een vast tarief (fixed fee) af met hun nieuwe makelaar en checkten vooraf de royementskosten. Resultaat: ze bespaarden ruim €2.500 op hun volgende transactie.