Hoeveel geld hou je over als je je huis verkoopt?

Hoeveel geld hou je over als je je huis verkoopt? Kostenoverzicht

Bij de verkoop van een woning spelen diverse financiële factoren een rol die bepalen hoeveel geld hou je over als je je huis verkoopt. Het begrijpen van deze verplichte uitgaven helpt om onverwachte financiële tegenvallers te voorkomen en de restwaarde nauwkeurig in te schatten. Leer de exacte regelgeving rondom makelaars- en notariskosten om uw winst optimaal te beschermen.

Wat blijft er onderaan de streep over na de verkoop van je woning?

Bij het verkopen van je huis hou je meestal een bedrag over dat lager is dan de verkoopprijs, omdat de netto-opbrengst de verkoopprijs minus de openstaande hypotheekschuld, verkoopkosten en eventuele verrekeningen via de notaris is. Hoeveel geld hou je over als je je huis verkoopt, kan vooraf behoorlijk onduidelijk zijn en hangt sterk af van je persoonlijke situatie.

Niet te vroeg juichen dus bij een mooi bod. De netto opbrengst huis berekenen is vaak een kwestie van meerdere factoren naast elkaar leggen. Je moet rekening houden met de makelaarscourtage, de notariskosten voor het doorhalen van de oude hypotheek en eventuele administratieve kosten. Gelukkig valt er op sommige posten flink te besparen als je bereid bent om kritisch te vergelijken.

De grootste kostenposten bij de verkoop van een huis

Als verkoopmakelaar zie ik dat de courtage de grootste variabele kostenpost is voor de verkoper. Landelijk ligt de gemiddelde makelaarscourtage rond de 1,05% tot 1,15% van de uiteindelijke verkoopprijs van de woning. Bij een woning van vierhonderdduizend euro praten we dan al snel over een bedrag van ruim vierduizend euro exclusief btw. Let wel op, want makelaars beginnen in gesprekken vaak met hun standaardtarief dat nog een stuk hoger kan liggen.

De tweede verplichte post zijn de notariskosten voor de verkoper. Hoewel de koper de overdrachtsakte en de nieuwe hypotheekakte betaalt, draai jij als verkoper op voor het uitschrijven van je oude hypotheek uit het Kadaster. Dit doorhalen, ook wel royeren genoemd, kost gemiddeld tussen de 150 euro en 300 euro per hypotheekinschrijving.^[2] Als je ooit een tweede hypotheek of een overbruggingskrediet hebt afgesloten, betaal je dit bedrag dus helaas dubbel.

Je kunt de kosten als volgt opbouwen: 1. Makelaarscourtage: een percentage van de koopsom of een vooraf vastgesteld vast tarief. 2. Opstartkosten makelaar: voor professionele fotografie, inmeten en de Funda-plaatsing. 3. Notariskosten royement: het opstellen van de royementsakte en de inschrijving in het Kadaster. 4. Eventuele boeterente: als je de huidige hypotheek vroegtijdig aflost buiten de verhuisregeling om.

Fiscale regels: wat mag je aftrekken en wat is de bijleenregeling?

Een hardnekkig misverstand is dat alle verkoopkosten fiscaal aftrekbaar zijn. Dat is helaas niet zo. De makelaarscourtage en de advertentiekosten zijn puur voor eigen rekening. De kosten voor het doorhalen van de hypotheek bij de notaris zijn daarentegen wel aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Daarnaast moet je heel goed opletten wat je met de overwaarde doet vanwege de zogenaamde bijleenregeling bij de overwaarde huis berekenen na verkoop. Als je binnen drie jaar een nieuwe woning koopt, verwacht de belastingdienst dat je de volledige overwaarde inbrengt in je nieuwe huis. Doe je dit niet? Dan mag je over dat deel van je nieuwe hypotheek geen hypotheekrente meer aftrekken. Dit kan je maandlasten op de lange termijn behoorlijk verhogen.

Checklist voor het besparen op verkoopkosten

De totale kosten kunnen flink oplopen, maar je hebt meer invloed op het eindbedrag dan je denkt. In mijn eigen verkoopervaring ben ik erachter gekomen dat blind akkoord gaan met de eerste de beste offerte de grootste fout is die je kunt maken. Door actief te onderhandelen en tarieven op te vragen bij verschillende partijen kun je duizenden euros in je eigen zak houden.

Als je weet welke kosten bij verkoop woning komen kijken, kun je met deze praktische stappen de kosten tot het minimum drukken: Vergelijk makelaarsoffertes: Vraag bij minimaal drie makelaars een tarief op; het verschil in courtage kan oplopen tot wel 2.500 euro. Onderhandel over opstartkosten: Sommige makelaars zijn bereid de opstartkosten te matigen of te laten vallen als je ze direct de verkoop gunt. Kies je eigen royementsnotaris: Hoewel de koper de notaris kiest voor de overdracht, mag jij als verkoper soms een goedkopere partij aanwijzen voor het losse royement. Controleer verborgen notariskosten: Let goed op administratiekosten of recherchekosten die achteraf op de nota van afrekening verschijnen.

Makelaarskosten vergelijken: Percentage versus Vast tarief

Courtage op basis van percentage

• Laag - het exacte eindbedrag staat pas vast als de handtekening onder de koopakte staat.
• Hoog - hoe hoger de verkoopprijs van de woning, hoe meer de makelaar verdient.
• Gemiddeld 1,05% tot 1,15% van de uiteindelijke verkoopprijs van het huis.

Vast tarief (Fixed fee) ⭐

• Hoog - je weet vooraf exact welke kosten op de eindafrekening van de notaris komen te staan.
• Matig - de makelaar krijgt hetzelfde bedrag ongeacht het uiteindelijke verkoopresultaat.
• Een vooraf afgesproken vast bedrag, meestal tussen de 2.500 euro en 7.500 euro.

De verkoop van Thomas en Linda in Utrecht

Thomas en Linda, een stel uit Utrecht, wilden hun tussenwoning verkopen om groter te gaan wonen. Ze gingen ervan uit dat de overwaarde volledig vrij te besteden zou zijn en vroegen direct één makelaar om hun huis in de markt te zetten.

De eerste makelaar stelde een courtage voor van 1,35% exclusief btw en rekende 600 euro aan opstartkosten. Thomas vond dit erg aan de prijs, maar Linda wilde snel handelen en dacht dat dit de standaard was.

Voordat ze tekenden, besloot Thomas toch nog twee offertes op te vragen bij lokale makelaars. Een van hen bood een scherp tarief van 1,10% inclusief btw aan en wilde de opstartkosten halveren als ze de styling zelf deden.

Door kritisch te vergelijken bespaarden ze uiteindelijk ruim 2.300 euro op de makelaarskosten. Bij de notaris schrokken ze nog wel van een extra royementspost van 250 euro, maar de totale netto-opbrengst viel hierdoor alsnog honderden euro's hoger uit.