Hoe wordt een hypotheek afgelost bij verkoop?

Hoe wordt een hypotheek afgelost bij verkoop door de notaris?

Bij de overdracht van een woning speelt de notaris een onmisbare rol bij het afwikkelen van de financiën. Ontdek hoe wordt een hypotheek afgelost bij verkoop, hoe de verkoopopbrengst wordt gebruikt om de openstaande schuld direct te voldoen en wat er gebeurt met de resterende overwaarde.

Hoe wordt een hypotheek afgelost bij verkoop?

Bij de verkoop van een huis wordt de hypotheek in de regel rechtstreeks afgelost uit de verkoopopbrengst. De notaris speelt hierin een centrale en onmisbare rol door het volledige financiële traject te begeleiden en te controleren voordat de eigendomsoverdracht definitief plaatsvindt.

Veel verkopers vragen zich af hoe dit proces er in de praktijk uitziet en wat er precies met hun geld gebeurt. Soms ontstaan er zorgen over onverwachte kosten, de afhandeling van een eventuele restschuld of juist de regels rondom overwaarde en hypotheek aflossen. Het is daarom prettig om precies te weten welke stappen de notaris doorloopt.

De rol van de notaris bij de aflossing

Op de dag van de overdracht stort de koper de koopsom op de derdengeldenrekening van de notaris. De notaris controleert vervolgens nauwkeurig of alle verplichtingen zijn voldaan en treedt op als financieel middelpunt.

Berekening en doorhaling in het Kadaster

Vóór de overdracht vraagt de notaris een officiële aflosnota op bij de hypotheekverstrekker. Dit bedrag omvat de resterende hoofdsom plus de eventuele rente tot aan de datum van de akte.

De notaris maakt dit bedrag direct over naar de bank. Zodra de hypotheek volledig is voldaan, dient de notaris een verzoek in bij het Kadaster om de hypotheek door te halen.

Zonder deze doorhaling kan de woning niet schoon worden geleverd aan de nieuwe eigenaar.

Wat gebeurt er met overwaarde of een restschuld?

Nadat de notaris de hypotheek, de verkoopkosten en eventuele makelaarskosten heeft voldaan, wordt gekeken naar het saldo dat overblijft. Dit moment brengt vaak twee heel verschillende scenarios met zich mee voor de verkoper.

Als de verkoopopbrengst hoger is dan de hypotheekschuld en de bijkomende kosten, spreken we van overwaarde. Dit restantbedrag wordt door de notaris na enkele dagen gecontroleerd en overgemaakt naar jouw rekening.

Koop je binnen drie jaar een nieuwe woning? Dan krijg je te maken met de bijleenregeling, wat betekent dat je de overwaarde in principe moet gebruiken voor de financiering van je volgende koopwoning om te profiteren van volledige hypotheekrenteaftrek.

Als je gaat huren, mag je de overwaarde doorgaans vrij besteden.

Brengt de woning minder op dan de openstaande hypotheek, dan ontstaat er een restschuld bij verkoop woning. In dat geval moet je vooraf afspraken maken met de geldverstrekker over hoe je deze restschuld gaat oplossen. Dit kan bijvoorbeeld door eigen spaargeld in te zetten, een persoonlijke lening af te sluiten of de restschuld onder bepaalde voorwaarden mee te financieringen.

Bijzondere hypotheekvormen en kosten

Niet elke hypotheekconstructie werkt op exact dezelfde manier bij een verkoop. Zo moet een aflossingsvrije hypotheek altijd volledig worden afgelost op het moment van de eigendomsoverdracht. Je kunt een dergelijke schuld immers niet zomaar laten voortbestaan zonder onderpand.

Daarnaast moet je rekening houden met eventuele bijkomende kosten. Denk hierbij aan de kosten voor de doorhaling in het Kadaster, administratiekosten van de hypotheekverstrekker en een mogelijke boeterente als je een hypotheek met vaste rente vervroegd beëindigd. Het is slim om deze posten tijdig op te vragen om verrassingen te voorkomen.

Financiële scenario's bij de verkoop van een woning

Overwaarde (positief saldo)

• Bij aankoop van een nieuwe woning binnen drie jaar geldt de bijleenregeling

• Mogelijk bij verhuur naar een huurwoning of na afloop van de termijn

• De notaris stort het restantbedrag na enkele dagen op jouw rekening

• De verkoopprijs is hoger dan de resterende hypotheek en verkoopkosten

Restschuld (negatief saldo)

• Hypotheekverstrekker en eventueel Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

• Kan pas doorgaan nadat er sluitende afspraken zijn gemaakt

• Vereist eigen spaargeld, een lening of een betalingsregeling met de bank

• De verkoopprijs is lager dan de openstaande hypotheekschuld

De verkoop van de starterswoning door Mark en Lisa

Mark en Lisa kochten vijf jaar geleden hun eerste appartement in Utrecht met een hypotheek van 250.000 euro. Door stijgende huizenprijzen en het gestaag aflossen van hun annuteteitenhypotheek stond de openstaande schuld inmiddels op 210.000 euro.

Toen zij het appartement verkochten voor 300.000 euro, kregen ze te maken met verkoopkosten zoals de makelaar en het energielabel, die samen neerkwamen op ongeveer 7.000 euro.

Op de dag van de overdracht berekende de notaris de exacte aflosnota van de bank en stortte de hypotheeksom van 210.000 euro direct door. Na aftrek van alle kosten bleef er een mooie overwaarde over.

Het resterende bedrag werd na enkele dagen door de notaris op hun rekening gestort, waarmee ze een solide financiële basis legden voor de aankoop van hun volgende woning.

Deze informatie is uitsluitend bedoeld voor educatieve doeleinden en vervangt geen persoonlijk financieel of fiscaal advies. Financiële en fiscale wetgeving rondom hypotheken en overwaarde kan complex zijn en per persoonlijke situatie verschillen. Raadpleeg altijd een onafhankelijke financieel adviseur of fiscalist voordat je ingrijpende financiële beslissingen neemt.