Hoeveel belasting betaal je over een huis in Spanje?

belasting huis Spanje Nederland? Verhuur of niet

belasting huis Spanje Nederland vraagt aandacht voor regels rond bezit en verhuur van een woning in Spanje. Een onjuiste aangifte leidt tot onnodige kosten en misverstanden. Inzicht in de verschillende belastingvormen helpt eigenaren hun verplichtingen correct te begrijpen en relevante aftrekposten niet over het hoofd te zien.

Belasting huis in Spanje: Wat moet je regelen?

Het bezitten van een vakantiewoning in Spanje brengt fiscale verplichtingen met zich mee in zowel Spanje als Nederland.
Hoewel dit complex kan lijken, is het essentieel om te begrijpen dat dubbele belastingheffing wordt voorkomen door het dubbelbelastingverdrag tussen beide landen.
Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen de belastingen tijdens de aankoop, de bezitsfase en de uiteindelijke verkoop.

Belastingen tijdens de bezitsfase (in Spanje)

Als eigenaar van een Spaans vastgoed krijg je te maken met verschillende lokale belastingen.
Deze zijn onderverdeeld op basis van hoe je de woning gebruikt - voor eigen gebruik of als verhuurobject - en een vaste jaarlijkse belasting.

Eigen gebruik en fictief inkomen (IRNR)

Wanneer je de woning niet verhuurt, ziet de Spaanse fiscus dit als een vorm van inkomen.
Je betaalt inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR) over een fictief huurinkomen.
Dit wordt berekend als een percentage, meestal 1,1% of 2%, van de kadastrale waarde van de woning.
Over dit bedrag betaal je in de regel 19% belasting.
Het is een jaarlijkse aangifte die veel eigenaren over het hoofd zien, maar die strikt noodzakelijk is.

Bij verhuur van de woning

Verhuur je de woning wel? Dan betaal je 19% belasting over de werkelijke huurinkomsten (voor inwoners van EU-landen).
Een groot voordeel hierbij is dat je onderhoudskosten, afschrijvingen en andere gerelateerde lasten in mindering mag brengen op de inkomsten.
Zo betaal je enkel belasting over de netto winst uit verhuur.

Onroerendgoedbelasting (IBI)

Elke eigenaar betaalt ook IBI belasting Spanje, een gemeentelijke belasting.
De hoogte hiervan hangt volledig af van de locatie van de woning en de kadastrale waarde.
Gemeenten bepalen zelf het tarief, waardoor de kosten per regio aanzienlijk kunnen verschillen.

Fiscale verplichtingen in Nederland

Omdat je in Nederland woont, moet je het Spaanse huis opgeven in Box 3 voor de inkomstenbelasting.

Hierbij geef je de waarde van het vastgoed aan als bezitting.

Om te voorkomen dat je tweemaal belasting betaalt over hetzelfde vermogen, verleent de Nederlandse Belastingdienst onder het belastingaangifte Spaans huis Box 3 een vermindering of aftrek voor de in Spanje betaalde belastingen over datzelfde object.

Belasting bij aankoop en verkoop

De kosten bij aankoop variëren sterk tussen nieuwbouw en bestaande bouw.
Bij bestaande bouw betaal je overdrachtsbelasting (ITP), waarbij percentages per Spaanse regio flink uiteenlopen, vaak tussen 6% en 11%.
Bij nieuwbouw is 10% BTW (IVA) van toepassing, aangevuld met 1,2% zegelrecht (AJD).
Deze kosten koper Spanje 2026 moeten goed worden ingecalculeerd voor de aankoop.

Bij verkoop betaal je in Spanje belasting over de meerwaarde: het verschil tussen de verkoop- en aankoopprijs.
Dit tarief ligt doorgaans op 19%.
Daarnaast krijg je te maken met de meerwaardebelasting Spanje niet-resident, een lokale belasting over de waardestijging van de grond sinds de laatste eigendomsoverdracht.

Belastingen per fase van vastgoedbezit

Aankoopfase

• Overdrachtsbelasting (ITP) variërend van 6% tot 11%.
• 10% BTW (IVA) plus 1,2% zegelrecht (AJD).

Bezitsfase

• Gemeentelijke IBI-belasting.
• 19% belasting over netto huurinkomsten.
• Jaarlijkse IRNR-aangifte over fictief huurinkomen.

Verkoop

• 19% belasting over de gerealiseerde meerwaarde.
• Plusvalía over de waardestijging van de grond.

Ervaring van familie De Vries: IRNR-aangifte

Familie De Vries kocht in 2024 een appartement in Alicante. Ze dachten dat ze alleen IBI hoefden te betalen en negeerden de jaarlijkse IRNR-aangifte voor eigen gebruik, omdat ze de woning nooit verhuurden.

Na twee jaar ontvingen ze een brief van de Spaanse fiscus met een naheffing en boetes. De verwarring was groot, omdat ze dachten dat ze alles al hadden voldaan bij de notaris.

Na overleg met een lokale fiscalist bleek dat de aangifte voor niet-residenten een actieve verplichting is. Ze moesten met terugwerkende kracht aangifte doen voor de voorgaande jaren om verdere boetes te voorkomen.

Nu laten ze elk jaar rond december de aangifte verzorgen door een specialist. Ze zien het nu als een vast onderdeel van hun vakantiebudget, wat hen rust geeft en onnodige extra kosten bespaart.

Deze informatie is bedoeld voor educatieve doeleinden en vormt geen persoonlijk financieel of fiscaal advies. Fiscale wetgeving is onderhevig aan wijzigingen en kan per individuele situatie verschillen. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde belastingadviseur of fiscalist voordat je beslissingen neemt over vastgoed of belastingen in het buitenland.