Wat is een nooit bewoond clausule?

Wat is een nooit bewoond clausule: Kosten keuring vs gebreken

Bij de aanschaf van vastgoed helpt een bouwtechnische keuring om onverwachte gebreken tijdig te signaleren. Het niet uitvoeren hiervan brengt grote financiële risicos met zich mee bij de overdracht. Inzicht in bouwkundige rapporten voorkomt dat kopers onverhoopt voor enorme herstelkosten komen te staan met betrekking tot wat is een nooit bewoond clausule.

Wat is een nooit bewoond clausule en wat betekent dit voor u?

Een nooit bewoond clausule, ook bekend als de niet-zelfbewoningsclausule, is een speciale bepaling in de koopovereenkomst waarin de verkoper verklaart dat hij de woning nooit zelf heeft gebruikt. Hierdoor maakt de verkoper duidelijk dat hij over veel zaken aangaande het huis geen gedegen verklaring kan afgeven en niet op de hoogte is van eventuele verborgen gebreken.

Deze clausule duikt steeds vaker op in de Nederlandse vastgoedmarkt. Kennisbanken binnen de makelaardij laten zien dat in bepaalde marktsegmenten, zoals bij de verkoop van voormalige huurwoningen of nalatenschappen, de clausule in veel van de koopcontracten wordt opgenomen.^[1] De gevolgen niet zelfbewoningsclausule zijn groot, want het verschuift het risico voor onvoorziene gebreken grotendeels van de verkoper naar de koper.

De wat betekent clausule niet zelf bewoond hiervan is simpel: de verkoper dekt zich in. Als iemand nooit in het huis heeft geslapen, weet diegene immers niet dat het dak lekt bij een zware storm uit het noordoosten. Maar let op, dit is geen vrijbrief om bekende gebreken te verzwijgen.

De juridische strijd tussen mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Bij de koop van een woning geldt er altijd een balans tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper. De niet-zelfbewoningsclausule verandert deze dynamiek volledig. Normaal gesproken moet een verkoper u eerlijk vertellen what er mis is met het huis, maar door deze clausule wordt zijn mededelingsplicht wettelijk ingeperkt tot het absolute minimum.

Als koper betekent dit dat uw onderzoeksplicht maximaal wordt verzwaard. U kunt zich na de overdracht vrijwel nooit meer beroepen op verborgen gebreken die de verkoper redelijkerwijs niet wist. In de praktijk strandt het merendeel van de juridische claims bij de rechter als deze clausule correct is opgenomen.

In mijn jarenlange praktijk rondom vastgoedtransacties heb ik gezien hoe kopers dachten dat het wel los zou lopen. Totdat er na twee maanden een gigantische vochtplek achter de gipswand vandaan kwam. De verkoper gaf niet thuis en de rechter stelde hem in het gelijk vanwege de clausule. Dat doet pijn in de portemonnee.

In welke situaties krijgt u te maken met deze clausule?

Er zijn drie specifieke scenarios waarin de nooit bewoond clausule standaard in het koopcontract wordt gezet: Verkoop door erfgenamen: De kinderen verkopen het huis van hun overleden ouders en weten simpelweg niks over de staat van de fundering. Verkoop door een belegger of woningcorporatie: Professionele partijen die woningen en bloc verhuren hebben de panden enkel als beleggingsobject op papier gezien. Verkoop door een curator of bank: Bij een executieverkoop heeft de verkopende instantie de binnenkant van het huis vaak nog nooit bekeken.

Het is dus geen motie van wantrouwen richting de koper. Het is een zakelijke noodzaak voor de verkoper. Toch moet u als koper extra scherp zijn. De angst voor onverwachte, hoge herstelkosten is in deze situaties volkomen terecht.

Voorbeeld niet-zelfbewoningsclausule in het koopcontract

Om de clausule snel te herkennen in uw eigen documenten, is het handig om de letterlijke tekst voor ogen te hebben. In het standaard NVM-koopcontract wordt deze vaak als extra artikel toegevoegd.

De tekst luidt meestal als volgt: Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft bewoond en dat verkoper derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had bewoond. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor risico en rekening van koper komen.

Ziet u een dergelijke tekst staan in het conceptcontract? Ga dan niet zomaar akkoord zonder extra maatregelen te nemen. Het tekent uw akkoord voor het overnemen van alle risicos.

Stappenplan: Hoe perkt u uw financiële risico's effectief in?

Als u de perfecte woning heeft gevonden maar geconfronteerd wordt met deze clausule, hoeft u de deal niet direct af te blazen. Volg dit stappenplan om uzelf te beschermen: 1. Laat een bouwtechnische keuring uitvoeren: Dit is absoluut ononderhandelbaar. Maak van de keuring een ontbindende voorwaarde in uw bod.

2. Vraag specifiek door over de geschiedenis: Vraag naar de onderhoudshistorie, facturen van aannemers en de contactgegevens van de eventuele vorige huurders. 3. Voer aanvullend specialistisch onderzoek uit: Bij oudere woningen met deze clausule is een funderingsonderzoek of een asbestinventarisatie vaak geen overbodige luxe. 4. Gebruik de clausule in uw onderhandeling: Het verhoogde risico dat u draagt vertegenwoordigt een financiële waarde. Neem dit mee in uw eindbod.

Het uitvoeren van een bouwtechnische keuring brengt gemiddeld genomen tussen de 350 en 450 euro aan kosten met zich mee.^[2] Dat lijkt geld, maar het weegt niet op tegen de gemiddelde kosten van een verborgen gebrek, die al snel oplopen tot duizenden euros. Zie die keuring als uw verzekeringspolis.

Vergelijking van risico bij verborgen gebreken

De aanwezigheid van een niet-zelfbewoningsclausule verandert de aansprakelijkheid bij verborgen gebreken ingrijpend ten opzichte van een reguliere koopovereenkomst.

Reguliere Koopovereenkomst

• Normaal niveau; de koper mag afgaan op de gedetailleerde verklaringen van de verkoper.
• Verkoper moet alle bekende gebreken en de volledige historie van de bewoning melden.
• Verkoper blijft tot op zekere hoogte aansprakelijk voor ernstige gebreken die het normaal gebruik belemmeren (artikel 6.3).

Koopovereenkomst met Nooit Bewoond Clausule

• Maximaal verzwaard; koper moet actief en grondig onderzoek (laten) doen naar de bouwkundige staat.
• Minimaal; verkoper hoeft alleen te melden wat hij daadwerkelijk weet, wat vaak nihil is.
• Vrijwel volledig uitgesloten voor de verkoper; alle onbekende gebreken komen direct voor rekening van de koper.

Het avontuur van Thomas en Linda in Utrecht

Thomas en Linda, een jong stel uit Utrecht, vonden hun droomwoning in een rustige wijk. De verkoper was een belegger die het pand altijd had verhuurd en een nooit bewoond clausule in het contract eiste.

In eerste instantie wilden ze snel tekenen om de woning niet mis te lopen en overwogen ze de bouwkundige keuring over te slaan vanwege de krappe huizenmarkt. Dit bleek een riskante gedachte.

Na overleg besloten ze toch voet bij stuk te houden en lieten ze voor 400 euro een onafhankelijke keuring uitvoeren tijdens de drie dagen bedenktijd.

De inspecteur ontdekte een actieve lekkage in de kruipruimte en rotte balkenkoppen. Dankzij het rapport konden Thomas en Linda 12.000 euro van de vraagprijs afonderhandelen, waardoor ze de herstelkosten direct konden dekken.