Is huuropbrengst belastingvrij?

Huuropbrengsten: Een onbelaste bron van inkomsten? Vergeet het maar!

De gedachte dat huuropbrengsten in Nederland belastingvrij zijn, is een hardnekkige misvatting. Hoewel de verleiding groot is om te denken dat de maandelijkse huur die je ontvangt, direct in je zak verdwijnt, is de realiteit een stuk genuanceerder en minder rooskleurig. De Belastingdienst kijkt namelijk wel degelijk mee als je een woning verhuurt en er inkomsten uit genereert.

Kort en bondig: nee, huuropbrengsten zijn in Nederland niet belastingvrij.

De realiteit: Box 3 en fictief rendement

De crux zit hem in box 3 van de inkomstenbelasting, waar je inkomsten uit vermogen worden belast. Je verhuurde woning wordt, net als ander vermogen zoals spaargeld en beleggingen, gezien als een bron van potentiële inkomsten. Het maakt hierbij niet uit of je die inkomsten daadwerkelijk genereert; de Belastingdienst rekent met een fictief rendement op je vermogen.

Dit fictieve rendement is gebaseerd op een percentage dat is vastgesteld door de overheid en is afhankelijk van de hoogte van je vermogen. Hoe hoger je vermogen, hoe hoger het percentage waarmee de Belastingdienst rekent. Over dit fictieve rendement betaal je vervolgens 36% (in 2024) aan inkomstenbelasting.

Hoe wordt dit concreet berekend?

De basis voor de belasting in box 3 is de WOZ-waarde van de verhuurde woning. Van deze WOZ-waarde mag je de eventuele hypotheekschuld aftrekken. Het resultaat is het vermogen dat aan de verhuurde woning is toe te rekenen. Over dit vermogen wordt vervolgens het fictieve rendement berekend.

Een voorbeeld ter illustratie:

Stel, je hebt een woning die je verhuurt met een WOZ-waarde van €300.000. Je hebt nog een hypotheekschuld van €100.000 op deze woning. Het vermogen dat voor box 3 wordt aangegeven is dan €300.000 – €100.000 = €200.000. De Belastingdienst gaat vervolgens uit van een fictief rendement op deze €200.000, afhankelijk van de geldende percentages. Over dit fictieve rendement betaal je dan 36% belasting.

Meer dan alleen inkomstenbelasting

Het is belangrijk om te beseffen dat de inkomstenbelasting in box 3 niet de enige belasting is die mogelijk van toepassing is op je verhuurde woning. Afhankelijk van de situatie kunnen ook andere belastingen een rol spelen, zoals bijvoorbeeld de onroerendezaakbelasting (OZB) die je jaarlijks aan de gemeente betaalt.

Conclusie

Laat je dus niet misleiden door het idee dat huuropbrengsten een onbelaste bron van inkomsten zijn. De realiteit is dat de Belastingdienst een stevige vinger in de pap heeft en je inkomsten uit verhuur belast in box 3. Het is verstandig om je goed te laten informeren over de specifieke regels en percentages die van toepassing zijn op jouw situatie, zodat je niet voor onaangename verrassingen komt te staan bij je belastingaangifte. Raadpleeg een fiscaal adviseur voor persoonlijk advies op maat.