Wat als je huis is afbetaald?

Wat als je huis is afbetaald: Notariskosten en Belasting

Wanneer je wat als je huis is afbetaald overweegt, is het belangrijk om zowel de administratieve als fiscale gevolgen van een afgeloste hypotheek goed te begrijpen. Door tijdig actie te ondernemen en op de hoogte te blijven van wijzigende belastingregels, bescherm je jouw financiële positie en voorkom je onnodige kosten bij het beheer van eigendom.

Wat als je huis is afbetaald? De eerste stappen

Gefeliciteerd met deze mijlpaal! Zodra je hypotheek volledig is afgelost, vervallen je maandlasten direct. Je moet wel zelf de officiële doorhaling bij het Kadaster regelen via een notaris, en rekening houden met een lichte stijging in de inkomstenbelasting omdat de hypotheekrenteaftrek stopt.

Maar er is één administratieve fout die veel huiseigenaren maken - een fout die later voor flinke vertraging kan zorgen. Ik leg dit verderop in het gedeelte over de notaris uit.

Laten we eerlijk zijn: de euforie van de laatste betaling slaat vaak snel om in verwarring over belastingen en papierwerk. Veel huiseigenaren vergeten de hypotheek officieel door te halen bij het Kadaster.^[1] Dit lijkt onschuldig, maar het betekent dat de bank formeel nog steeds een claim op je woning heeft. Je woning is pas echt vrij van de bank als het royement is voltooid.

Hypotheek doorhalen notaris kosten en procedures

De bank meldt de aflossing wel bij je, maar past de openbare registers niet automatisch aan. Dit moet via een notariële akte van royement. hypotheek doorhalen notaris kosten variëren doorgaans van 150 tot 300 euro per akte.^[2] Het loont dus absoluut om tarieven van verschillende notariskantoren te vergelijken.

Toen ik voor het eerst uitzocht hoe dit werkte, raakte ik compleet verdwaald in de juridische termen. Het duurde uren voordat ik begreep dat je niet verplicht bent om de notaris van je oorspronkelijke hypotheek te kiezen. Je bent volledig vrij in je keuze. Dat scheelt al snel tientallen euros.

Slapende hypotheek behouden of schrappen?

Hier is die veelgemaakte fout die ik eerder noemde: direct naar de notaris rennen om de inschrijving te schrappen terwijl je nog verbouwplannen hebt. Iedereen zegt dat je meteen je hypotheek moet doorhalen. Maar in de praktijk is een slapende hypotheek behouden of schrappen vaak veel handiger.

Een slapende hypotheek - en dit verrast veel mensen - kost je helemaal niets extra. De lening is afbetaald, maar de inschrijving bij het Kadaster blijft staan. Waarom is dit belangrijk? Als je volgend jaar zonnepanelen wilt plaatsen of een uitbouw wilt financieren, kun je bij dezelfde bank vaak goedkoper lenen zonder opnieuw de volle notaris- en advieskosten te betalen voor een nieuwe hypotheekakte. Pas als je de woning verkoopt, is doorhalen verplicht.

Fiscaal voordeel eigen huis afbetaald: Hoe zit het met belasting?

Zelden zie ik huiseigenaren die precies weten wat de belastingregels voor hen betekenen na aflossing. Zodra je geen hypotheekrente meer betaalt, vervalt logischerwijs de hypotheekrenteaftrek. Echter, het eigenwoningforfait na hypotheekvrij wonen blijft wel bestaan. Dit is een percentage van de WOZ-waarde dat bij je inkomen wordt opgeteld.

Jarenlang was er de Wet Hillen. Deze wet zorgde ervoor dat je geen belasting betaalde over het eigenwoningforfait als je geen of heel weinig hypotheekrenteaftrek had. Dat klinkt perfect. Helaas.

Door de afbouw van de Wet Hillen betaal je sinds 2019 jaarlijks 3,33% meer belasting over het eigenwoningforfait. ^[3] Vanaf 2048 is de aftrek volledig afgeschaft. Dat betekent in de praktijk dat fiscaal voordeel eigen huis afbetaald elk jaar een klein beetje zwaarder belast wordt. Het gaat nu nog om relatief kleine bedragen, maar het is belangrijk om deze lichte stijging in de inkomstenbelasting in te calculeren.

Je vrijgekomen maandbudget slim inzetten

Nadat de hypotheek is afgelost, houd je maandelijks een aanzienlijk bedrag over. Wat doe je daarmee? Gewoon op de betaalrekening laten staan is door inflatie zelden de beste keuze.

Veel mensen kiezen voor het aanvullen van hun pensioen via een lijfrenterekening, wat fiscaal erg gunstig kan zijn omdat je de inleg vaak mag aftrekken van de inkomstenbelasting. Een andere optie is indexbeleggen. Historisch gezien levert brede spreiding op de lange termijn een gemiddeld rendement van 6 tot 8% per jaar op.^[4] Natuurlijk is beleggen populair, maar het vergt wel discipline en je loopt altijd enig risico.

Keuzewijzer: Inschrijving Kadaster

Wanneer je hypotheek is afbetaald, sta je voor een belangrijke keuze met betrekking tot de registratie bij het Kadaster. Beide opties hebben specifieke voor- en nadelen.

Slapende hypotheek behouden (Aangeraden bij verbouwplannen)

• Gratis, er zijn geen notariskosten nodig op dit moment.

• De bank behoudt formeel het hypotheekrecht, wat zichtbaar blijft in openbare registers.

• Zeer hoog. Je kunt later relatief eenvoudig en goedkoop extra geld lenen bij dezelfde bank voor bijvoorbeeld verduurzaming.

Volledig doorhalen (Royement)

• Eenmalige notariskosten, doorgaans tussen de 150 en 300 euro.

• Je bent definitief uit alle schuldregisters geschrapt. De woning is volledig vrij van claims.

• Laag. Voor een nieuwe lening met de woning als onderpand moet je een compleet nieuwe hypotheekakte laten opmaken.

De dure verbouwingsfout van Jeroen uit Amersfoort

Jeroen, een 55-jarige docent uit Amersfoort, was dolblij toen hij in april zijn laatste hypotheektermijn overmaakte. Omdat hij een hekel had aan administratieve losse eindjes, belde hij direct een notaris om de hypotheek bij het Kadaster door te halen. Dit kostte hem 250 euro.

Acht maanden later besloot Jeroen dat hij zijn woning gasloos wilde maken met een warmtepomp en zonnepanelen. Hiervoor had hij 20.000 euro nodig, wat hij wilde financieren via een verhoging van zijn oude hypotheek.

Toen kwam de klap: omdat hij de inschrijving volledig had laten schrappen, kon de bank geen gebruik meer maken van het oude hypotheekrecht. Hij moest het volledige traject voor een nieuwe hypotheek doorlopen. Eerst taxatiekosten, toen advieskosten, en opnieuw naar de notaris voor een nieuwe akte.

In plaats van een simpele administratieve handeling kostte deze nieuwe lening hem ruim 1.500 euro aan bijkomende kosten. Jeroen leert nu aan al zijn vrienden dat een opgeruimd register niet altijd de goedkoopste optie is op de lange termijn.