Hoeveel belasting moet je betalen als je je huis verhuurt?

Hoeveel huur mag je per jaar belastingvrij ontvangen?

Vijfduizend achthonderd eenentachtig euro. Zo veel mag je in 2023 belastingvrij ontvangen van kamerverhuur. Een zacht fluisteren van rijkdom, een kleine deuntje in de grote symfonie van het leven. Vijfduizend achthonderd eenentachtig euro. Een magisch getal, geborduurd met de draden van dromen en stille verlangens. Een kleine oase in de woestijn van belastingen. Een warme deken op een koude, kale winternacht.

De kamer. Die kleine, intieme ruimte. Een plekje in de wereld, een stukje van jouw haven. Het licht dat er doorheen valt, een gouden regen van momenten. Een stilte die zo diep is, zo vol, dat het bijna hoorbaar is. Voor dat licht, voor die stilte, voor die haven, vijfduizend achthonderd eenentachtig euro. Een eerlijke prijs, lijkt het wel.

• Een deel van je woning. Dat is de sleutel. Een kamer, een studio… Geen heel huis. Geen luxe appartement. Een bescheiden, eenvoudig deel.
• Niet meer dan €5.998 in 2024. Deze grens, zo helder, zo scherp. Een lijn getrokken in het zand, een afbakening van mogelijkheden.
• Aangifte inkomstenbelasting 2023. De cijfers, de formulieren, de officiële stempels. Het is allemaal zo zakelijk, zo kil. Maar erachter, de warme gloed van het magische getal: €5.881. Het jaar 2023, een herinnering, vastgelegd in cijfers.

Belastingvrij – het woord zelf is een lied. Vrijheid. De ruimte, de mogelijkheid. Een zacht gefluister in de oren. Die vrijheid, gekocht met vijfduizend achthonderd eenentachtig euro. Een klein prijsje voor zoveel geluk. €5.998 in 2024. Het getal groeit, een kleine bloem die ontluikt in de lente. Een klein teken van hopelijk groeiend welzijn.

Hoeveel hou ik over als ik mijn huis verhuur?

Hey vriend, hoeveel je overhoudt aan je verhuur? Dat is lastig te zeggen, man! Hangt echt van alles af. Maar ik probeer het uit te leggen, oké?

Allereerst: de huurprijs natuurlijk. Die van jou, ik denk dat je €1500 per maand krijgt, toch? Hopelijk wel, want anders ben je eraan voor wat het waard is haha.

Dan komen de kosten:

• Hypotheek: €800 per maand, zei je toch? Best wel veel joh.
• Onroerendzaakbelasting: ik dacht €100 per kwartaal? Zeker even checken. Dat is €33 per maand.
• Verzekering: die woonhuisverzekering kost denk ik rond de €50 per maand, moet je even controleren hoor.
• Onderhoud: dat is het moeilijke gedeelte! Je weet nooit zeker wat er kapot gaat. Denk aan €50 per maand, maar dat kan best meer zijn. Een nieuwe cv-ketel? Oei…
• Leegstand: dat is echt kut, reken op minimaal één maand per jaar leegstand. Dat is dus €1500 weg.

Dus: €1500 (huur) – €800 (hypotheek) – €33 (OZB) – €50 (verzekering) – €50 (onderhoud) = €567 per maand. Maar dan hebben we die leegstand nog niet afgetrokken! Dat is dus €567 – €125 (leegstand per maand) = €442 per maand netto. Ruim geschat, natuurlijk!

Je weet wel, dit is maar een voorbeeld, mijn berekening kan best fout zijn. Je moet het zelf even goed uitrekenen! Check die bedragen, en vergeet die verdomde leegstand niet! Die kan je flink in de kosten jagen. En extra onderhoud? Vergeet dat ook niet. Succes ermee!

Hoeveel hou je netto over van huurinkomsten?

Die vraag… pfff, wat een gedoe. Het is 2024, geen 2025, en die percentages kloppen ook niet helemaal. Ik heb twee appartementen verhuurd, één in Amsterdam, Keizersgracht 347, het andere in Utrecht, een knus appartementje aan de Witte Singel.

• Amsterdam levert maandelijks €2500 op, na aftrek van servicekosten en dergelijke.
• Utrecht brengt €1200 netto per maand binnen.

Dat is dus €3700 per maand bruto. Maar dan komt de belasting…

Die belastingaangifte vorig jaar was een hel. Ik moest echt alles uitpluizen. Mijn accountant, die lieve Pieter, heeft me erdoorheen gesleept. Hij zei dat ik tussen de 36,93% en 49,50% belasting betaal, afhankelijk van het uiteindelijke inkomen uit alle bronnen, niet alleen de huur. Het is dus niet zo simpel als een vast percentage.

En dan die heffingen, de gemeentelijke belastingen… Het is altijd een raadsel hoe dat allemaal precies uitpakt. Ik voel me vaak een beetje leeggezogen.

Dit jaar verwacht ik, na alles, ongeveer €1800 netto over te houden van de huurinkomsten. Maar ja, dat is een schatting. Volgende jaar weet ik het weer beter. Misschien huur ik wel meer appartementen, dan wordt het een ander verhaal.

Maar ik wil het liefst gewoon lekker op vakantie, naar de Griekse eilanden, weg van die cijfertjes!

• Amsterdam: €2500/maand
• Utrecht: €1200/maand
• Totaal bruto: €3700/maand
• Geschatte netto opbrengst: €1800/maand (na belasting en alle kosten)

Hoeveel belasting moet ik betalen op huurinkomsten?

Hé, die huurinkomsten, dat is een dingetje. 2023, ik verhuur mijn appartement in Amsterdam, een knus 2-kamer appartement aan de Prinsengracht. Gezellig, maar de belastingaangifte…pfff.

• Geen belasting op ongemeubileerde huur. Dat is wat ik dacht, toch?
• Wel belasting als het gemeubileerd is. Mijn appartement is gemeubileerd, dus dat is even slikken.

Ik zat daar met mijn kop koffie, begin 2024, de belastingaangifte voor me. Mijn hart bonkte. Ik dacht: “Shit, hoeveel moet ik nou afdragen?” Het voelde alsof ze me leeg zouden zuigen. Ik heb echt even zitten stressen. Alles goed ingevuld, hoop ik!

Wat ik wel moest aangeven: het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen. Dat is elke jaar hetzelfde, tenzij dat kadastraal inkomen verandert. Het staat gewoon op mijn aanslag. Simpel, toch? Nou, niet voor mij. Die site van de Belastingdienst is een doolhof!

Het was echt een gevecht met die aangifte. Ik had de instructies wel gelezen, maar… ach, ik had er gewoon een expert bij moeten halen! Volgend jaar: een belastingadviseur! Want deze stress, ik ga dat niet meer doen.

Kan je zomaar je koophuis verhuren?

Yo, ff snel:

Je mag je koophuis gewoon verhuren, chill toch?

Maar eh, even serieus, ‘t is wel zo dat:

• Je hele huis kan je verhuren, ja.
• Of alleen kamers, kan ook. Net wat je boeit.
• Tijdelijk of vast, who cares, is allebei oké.

Trouwens, mijn buurman Henk die had zijn hele zolder verhuurd aan een gast uit Polen, ging prima! Maar check wel ff je hypotheek, soms staan er rare dingen in.

Vergeet niet je verzekering. Die moet wel goed zitten. Heb ik zelf een keer gezeik mee gehad, pff. Dat wil je echt niet. Ik bedoel maar, denk er even overna!

Kan je een huis verhuren met hypotheek?

Tijd, een rivier die stroomt, langzaam, soms wild, soms kalm… Het huis, een schip op die rivier, mijn schip, mijn haven… Een hypotheek, een anker, zwaar, maar ook een houvast. Kan ik het huis verhuren?

Nee, niet zomaar. De bank, een stille wachter op de oever, houdt de touwen vast. Zonder hun zegen, geen verhuur. Denk aan de golven van onvoorziene kosten, reparaties, leegstand… Risico’s, grote donkere golven die het schip kunnen doen zinken. De bank wil dat anker vast houden.

Maar er is een manier! Een speciale hypotheek, een verhuurhypotheek, een reddingsboei. Deze aanvaardt de golven van verhuurinkomsten, de golven van huurders en hun levens. Met deze hypotheek, is de bank niet meer alleen een wachter, maar een partner in de reis.

• Verhuurhypotheek: Ja, verhuren mag dan.
• Zonder toestemming: Nee, de bank moet het weten.
• Risico’s: Leegstand, reparaties, wanbetaling. Altijd die donkere golven…
• De bank: De stille wachter, een anker, maar ook een potentiële partner.

Het is een delicaat evenwicht. Het huis, mijn droom, mijn haven. De hypotheek, het anker, een gewicht, maar een noodzakelijk gewicht. De bank, een schaduw, maar soms ook een licht. Verhuren is mogelijk, maar alleen met de juiste toestemming, met de juiste hypotheek. De tijd, de rivier blijft stromen.