Wat betaal je aan belasting als je huis hypotheek vrij is?

Belasting betalen hypotheekvrij huis: eigenwoningforfait

Wanneer je woning volledig is afgelost, blijft een fiscale bijdrage over het belasting betalen hypotheekvrij huis van kracht. Begrijp de berekening van dit fictieve inkomen om verrassingen bij de Belastingdienst te voorkomen. Leer hoe de overheid dit percentage bepaalt voor jouw woningwaarde om je financiële verplichtingen correct in te schatten en onnodige zorgen weg te nemen.

Wat betaal je aan belasting als je huis hypotheekvrij is?

Als je hypotheek is afgelost, verandert je fiscale situatie aanzienlijk. Veel huiseigenaren verwachten dat de belastingdruk volledig verdwijnt, maar de praktijk is genuanceerder: je betaalt namelijk nog steeds inkomstenbelasting over je woning via het eigenwoningforfait.

Het wegvallen van de hypotheekrenteaftrek is de meest opvallende verandering. Zonder rentebetalingen heb je geen aftrekpost meer in Box 1, waardoor je belastbaar inkomen stijgt. De fiscus ziet een eigen woning immers als een vorm van inkomen, ongeacht of er nog een lening op rust.

Het eigenwoningforfait uitgelegd

Jaarlijks stelt de gemeente de WOZ-waarde van je woning vast. De Belastingdienst rekent hierover een percentage als fictief inkomen bij je belastbaar inkomen op: het eigenwoningforfait. Voor woningen met een waarde tussen € 75.000 en € 1.350.000 bedraagt dit percentage in 2026 precies 0,35%. ^[1]

Stel dat jouw woning een WOZ-waarde heeft van € 500.000. Het eigenwoningforfait is dan 0,35% van dit bedrag, oftewel € 1.750. Dit bedrag wordt opgeteld bij je inkomen. Afhankelijk van je inkomensschijf betaal je hierover inkomstenbelasting, wat kan oplopen tot bijna de helft van dit bedrag voor hoge inkomens.

De versnelde afbouw van de Wet Hillen

Voorheen compenseerde de Wet Hillen huiseigenaren met een lage of afgeloste hypotheek. Deze regeling zorgde ervoor dat je niet meer belasting betaalde dan het bedrag aan eigenwoningforfait dat overbleef na aftrek van eventuele hypotheekrente. De overheid is deze wet sinds 2019 echter in stappen aan het afbouwen.

In 2026 is de aftrek beperkt tot 71,867% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en je aftrekbare kosten. Deze afbouw Wet Hillen 2026 verloopt inmiddels versneld, met een jaarlijkse stap van 4,8% tot de regeling in 2041 volledig is vervallen. Het is verstandig om hier rekening mee te houden in je financiële planning.

Blijvende gemeentelijke en overige lasten

Naast de rijksbelastingen via de inkomstenbelasting, blijf je als eigenaar onveranderd lokale heffingen betalen. Deze staan volledig los van de hypotheekstatus en blijven jaarlijks terugkomen.

De belangrijkste posten waar je rekening mee houdt zijn: Onroerendezaakbelasting (OZB): Een heffing van de gemeente gebaseerd op de WOZ-waarde. Rioolheffing: Een jaarlijkse bijdrage voor het onderhoud van het rioolstelsel. Afvalstoffenheffing: De vergoeding voor het ophalen en verwerken van je huishoudelijk afval.

In de praktijk schommelen deze lasten vaak mee met het gemeentelijk beleid. Het is voor huiseigenaren verstandig om de fiscale gevolgen afgeloste hypotheek in de jaarlijkse begroting op te nemen, aangezien ze losstaan van je fiscale voordelen of de afwezigheid van een hypotheekschuld.

Fiscale impact hypotheekstatus

Hypotheek aanwezig

• Hogere vaste lasten maar met een fiscale tegemoetkoming.
• Schuld verlaagt je belastbaar vermogen in Box 3.
• Je profiteert van hypotheekrenteaftrek tegen het geldende tarief.

Hypotheekvrij

• Lager maandelijks uitgavenpatroon, maar belasting over fictief inkomen.
• Geen aftrekbare schuld, mogelijk hogere Box 3-heffing.
• Geen renteaftrek mogelijk, stijging van het belastbaar inkomen.

De situatie van familie De Vries: Van aftrek naar eigenwoningforfait

De Vries, een echtpaar uit Utrecht, loste vorig jaar hun resterende hypotheek af met spaargeld. Ze genoten jarenlang van een flinke aftrekpost en zagen hun maandlasten door de renteaftrek laag blijven.

Na het aflossen viel de renteaftrek weg. Hun eerste aangifte als hypotheekvrij huiseigenaar voelde onwennig. De rekenhulp van de Belastingdienst liet zien dat het eigenwoningforfait nu de voornaamste factor in hun aangifte was.

Het echtpaar moest wennen aan het feit dat ze nu meer inkomstenbelasting moesten afdragen dan voorheen. Dat was even slikken, ook omdat de afbouw van de Wet Hillen hun resterende vrijstelling elk jaar iets kleiner maakte.

Uiteindelijk bleek de maandelijkse besparing op de hypotheekrente ruim voldoende om de hogere belastingaanslag te dekken. Ze hebben nu meer over aan het einde van de maand, ondanks de stijging in hun belastbaar inkomen.