Hoeveel belasting over afbetaald huis?

Belasting na aflossen hypotheek: 0,35% tarief

Een goede voorbereiding op de belasting na aflossen hypotheek voorkomt onverwachte financiële verrassingen. De Belastingdienst ziet een afbetaalde eigen woning nog steeds als een bron van inkomen. Lees verder om te begrijpen hoe dit fictief rendement jouw totale belastbare inkomen beïnvloedt en bereid je financiën goed voor.

Belasting betalen na het aflossen van je hypotheek

Als je woning volledig hypotheekvrij is, verandert je fiscale situatie aanzienlijk. Je betaalt geen vermogensbelasting over de waarde van je eigen huis, omdat deze in box 1 (inkomen) valt en niet in box 3 (vermogen). Wel krijg je te maken met het eigenwoningforfait en lokale heffingen.

Het eigenwoningforfait uitgelegd

De Belastingdienst ziet een eigen woning als een bron van inkomen. Omdat je geen hypotheekrente meer aftrekt, betaal je belasting over een fictief rendement: het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. Het tarief: Voor woningen met een WOZ-waarde tussen ongeveer 75.000 en 1.350.000 euro geldt een percentage van 0,35%. De berekening: Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro reken je 0,35% van dit bedrag uit, wat neerkomt op 1.400 euro. Dit bedrag wordt opgeteld bij je belastbare inkomen in box 1.

Dit betekent dat je over die 1.400 euro inkomstenbelasting betaalt volgens jouw schijventarief. Het is een extra belastingpost waar veel mensen even aan moeten wennen nadat de hypotheek is afgelost. Voorheen werd dit voor een deel gecompenseerd door de wet hillen afbouw 2026, maar die regeling is inmiddels volledig afgeschaft.

Lokale belastingen en vermogen in box 3

Naast de inkomstenbelasting via de Rijksoverheid, krijg je jaarlijks te maken met gemeentelijke lasten. Denk hierbij aan de Onroerendezaakbelasting (OZB), rioolheffing en afvalstoffenheffing. De hoogte hiervan verschilt sterk per gemeente en is gebaseerd op de WOZ-waarde en lokale tarieven.

Wat gebeurt er met je spaargeld?

Let op: het spaargeld box 3 na aflossen dat je mogelijk overhoudt na het aflossen van je hypotheek, wordt door de Belastingdienst gezien als vermogen in box 3. Als dit bedrag boven de heffingsvrije grens uitkomt, betaal je hierover vermogensbelasting. Het is dus verstandig om rekening te houden met deze belastingheffing eigen woning geen hypotheek wanneer je kijkt naar je totale financiële plaatje na aflossing.

Hypotheekvrij versus Hypotheek met renteaftrek

Hypotheekvrij huis

• Geen maandelijkse rente- en aflossingsverplichting.

• Geen renteaftrek, wel eigenwoningforfait.

• Woningwaarde telt niet mee in box 3.

Huis met hypotheek

• Maandelijkse rentebetalingen en aflossing.

• Renteaftrek verlaagt je belastbaar inkomen.

• Hypotheekschuld verlaagt je vermogen in box 3.

Ervaring van Jan: Van hypotheek naar eigen beheer

Jan, een 50-jarige ondernemer uit Utrecht, besloot in 2025 zijn hypotheek volledig af te lossen met een erfenis. Hij dacht dat hij daarna nergens meer belasting over hoefde te betalen voor zijn huis.

De eerste aanslag viel tegen. Hij merkte dat zijn belastbaar inkomen in box 1 steeg, waardoor hij netto meer belasting moest betalen dan verwacht door de bijtelling van het eigenwoningforfait.

Hij moest zijn administratie aanpassen en spaargeld dat voorheen als 'schuld' werd weggestreept, viel nu in box 3. De vermogensbelasting werd opeens een post om rekening mee te houden.

Uiteindelijk bespaarde hij wel op de rente, wat voor zijn gemoedsrust belangrijker was dan het fiscale voordeel. Hij leerde dat een hypotheekvrij huis weliswaar 'gratis' voelt, maar fiscaal nooit helemaal zonder kosten is.

Deze informatie is bedoeld voor educatieve doeleinden en vormt geen persoonlijk financieel of fiscaal advies. Fiscale wetgeving is complex en aan verandering onderhevig. Raadpleeg altijd een erkend belastingadviseur of financieel planner voor je specifieke situatie.