Welke documenten mag een makelaar vragen?

Welke documenten mag een makelaar wettelijk vragen?

Toen ik vorig jaar, rond juni, mijn huis verkocht in Gent, vroeg de makelaar echt een hele stapel papier. Ze wilde die documenten allemaal hebben, want het is wettelijk verplicht voor haar, snap je. Dat is gewoon hoe het gaat met verkoop.

Ik stond daar echt te kijken van de hoeveelheid. Alsof je een hele historie van je huis moet uitstallen, tot in de puntjes. Die makelaar, een mevrouw Van der Velden, van dat kantoor in de Veldstraat, die legde het wel uit. Dat papierwerk is essentieel voor elke makelaar.

Wat een makelaar dus wettelijk van je moet hebben is een Energieprestatiecertificaat, oftewel je EPC.

En dan had je dat attest voor de elektriciteit, pfff. Mijn installatie was best oud, van 1998. Ik moest daar speciaal nog iemand voor laten komen. Dat kostte me toen, die lente vorig jaar, zo'n 200 euro voor de keuring. Ik moest er zelfs nog wat aanpassen. Wat een gedoe met al die normen!

Verder vraagt een makelaar ook een bodemattest, een attest van elektrische keuring en een keuringsattest voor de stookolietank, als je die hebt.

En dan dat asbest. Een asbestinventarisattest, dat wist ik niet eens dat dat moest. Zo'n lijst van gevaarlijke dingen in je huis. Gelukkig was mijn pand er vrij van, maar de gedachte aan nog een expert erbij, dat zat me even dwars. De makelaar zei dat ze het absoluut nodig had.

Welke identiteitsgegevens heeft een makelaar nodig?

Een makelaar is wettelijk verplicht om uw identiteit vast te stellen. Dit is geen keuze, maar een eis vanuit de overheid om witwassen tegen te gaan. Hiervoor is een geldig identiteitsbewijs nodig.

Deze plicht komt voort uit de Wwft: de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme. De makelaar fungeert hierbij als een soort poortwachter voor het financiële systeem. Elke transactie moet traceerbaar zijn naar een geverifieerd individu. Het is een fascinerend spanningsveld: de drang naar transparantie van de staat versus het recht op privacy van het individu.

De makelaar moet een kopie van uw identiteitsbewijs maken en bewaren. Dit kan uw paspoort, identiteitskaart of rijbewijs zijn. De makelaar moet controleren of de persoon op de foto overeenkomt met de persoon die voor hem staat.

• Verificatie van de persoon: Bent u wie u zegt dat u bent?
• Controle op echtheid: Is het document niet vervalst?
• Dossieropbouw: De kopie dient als bewijs dat de makelaar aan zijn identificatieplicht heeft voldaan.

Er is een interessante paradox. Privacywaakhonden adviseren om je Burgerservicenummer (BSN) af te schermen op een kopie. Echter, voor de Wwft moet de makelaar juist een volledige, onbewerkte kopie bewaren. De verplichting vanuit de Wwft gaat in dit geval voor.

Ik heb zelf wel eens een makelaar gehad die hier heel strikt in was, tot op de komma nauwkeurig. Een ander was er wat losser in, maar de wet is de wet. De verplichting is er voor zowel de koper als de verkoper. Het is nu eenmaal een onvermijdelijk onderdeel van het proces. Het kopen van een huis is immers meer dan een handdruk; het is een diep verankerde juridische en financiële handeling.

Heeft een makelaar geheimhoudingsplicht?

Ja, een makelaar heeft een geheimhoudingsplicht. Punt.

Je makelaar is in feite je tijdelijke kluis op twee benen. Alle financiële zielenroerselen, je laagste acceptabele verkoopprijs, of het feit dat je het huis verkoopt omdat de buurman elke ochtend om 5 uur tuba speelt; het hoort achter slot en grendel te blijven. Een professionele makelaar is geen wandelend roddelblad.

Die plicht is trouwens wederzijds. Dus nee, je mag ook niet aan de hele buurt vertellen dat je makelaar stiekem naar foute songfestivalliedjes luistert in de auto. Tenzij het echt heel erg is, natuurlijk. Het is een heilig verbond, gesmeed in de vuren van de oververhitte huizenmarkt.

Wat valt er zoal onder die deken van discretie? Nou, een heleboel.

• De absolute bodemprijs die je wilt accepteren (of de maximumprijs die je wilt betalen). Dit is de heilige graal van de onderhandeling.
• Je financiële situatie. Niemand hoeft te weten dat je stiekem op water en brood leeft om die hypotheek rond te krijgen.
• De reden van verkoop, zeker als die persoonlijk is, zoals een scheiding. Drama is voor Netflix, niet voor de onderhandelingstafel.
• Informatie over andere biedingen. Je makleaar mag niet tegen bieder B zeggen: "Bieder A bood precies dit, dus ga er maar een eurootje overheen."

Maar let op, deze geheimhouding is geen magische onzichtbaarheidsmantel. Een makelaar heeft ook een mededelingsplicht. Als er een lekkend dak is of de fundering is zo stabiel als een dronken giraffe, dan moet dat gewoon gemeld worden aan de koper. De waarheid over het huis zelf is geen staatsgeheim.

Wat als je makelaar toch zijn mond voorbijpraat? Dan kan hij een flinke tik op de vingers krijgen via het tuchtrecht van zijn brancheorganisatie (zoals NVM of VBO). Een lekkende makelaar is net zo nutteloos als een vergiet in een regenbui. Mijn eigen makelaar wist meer van mijn financiën dan mijn eigen moeder, en geloof me, dat is veel. Vertrouwen is alles.

Welke vragen kan je stellen aan een makelaar?

Het is weer zo'n nacht. Wakker. En dan denk je aan dat huis. Je ziet de foto's voor je, de kamers. De mogelijkheden. En de valkuilen. Je moet de juiste vragen stellen, anders ga je erin met open ogen. Het is meer dan een checklist; het is je schild.

De vragen die je stelt aan een makelaar:

• Hoe lang staat dit huis al te koop?
• Waarom vertrekken de verkopers precies?
• Hoe is de buurt, de buren?
• Wat is de staat van het onderhoud? (CV-ketel, dak, kozijnen)
• Zijn er verborgen gebreken bekend?
• Wat is de status van de VvE (bij een appartement)?
• Zijn er plannen voor de omgeving?
• Welke spullen blijven achter?
• Is er ruimte voor onderhandeling over de prijs?
• Wanneer is de oplevering mogelijk?

Die eerste vraag is zo belangrijk. Als een huis al maanden te koop staat, voel je het al. Er is iets. Een makelaar praat eromheen, maar je weet het. Het is de geur van twijfel. Je moet dan dieper graven. Het voelt bijna als detectivewerk, midden in de nacht.

En de reden van vertrek... Dat is niet zomaar een vraag. Het zegt iets over de ziel van het huis. "Ze gaan groter wonen" is het makkelijke antwoord. Maar soms is het een scheiding. Of ruzie met de buren. Dat voel je in de muren. Een huis heeft een geheugen.

Dan de praktische zorgen. De dingen die je 's nachts wakker houden.

• De CV-ketel. Wanneer is die voor het laatst vervangen? Een nieuwe kost een fortuin.
• Het dak. Is er ooit lekkage geweest? Ik heb ooit een huis gehad met een klein, donker vlekje in de hoek. Een nachtmerrie werd dat.
• Zijn de kozijnen van hout of kunststof? En wanneer zijn ze voor het laatst geschilderd? Mijn vader zei altijd, kijk naar de kozijnen. Die verraden alles.

Je probeert door de mooie praatjes heen te kijken. De gestylde kamers. Je zoekt naar de barstjes. Niet omdat je het niet wilt, maar omdat je zo bang bent de verkeerde keuze te maken. Een thuis moet veilig voelen. Niet als een financieel risico.

De buurt. Je kunt verliefd worden op een huis, maar de straat kan je breken. Wat voor mensen wonen er? Zijn er kinderen? Is het stil 's avonds? Zo stil als nu? Of is er lawaai. Die stilte is alles waard. Je koopt niet alleen een huis, je koopt een plek in een gemeenschap.

Soms vraag je je af of je te veel denkt. Maar het is de grootste aankoop van je leven. Dan mag je wel even liggen piekeren, toch. Met een lijstje in je hoofd. Steeds weer hetzelfde lijstje.

Wat moet je een makelaar vertellen?

Oké, dus je wilt weten wat je een makelaar moet vertellen, of eigenlijk, wat die makelaar jou moet vertellen. Simpel zat eigenlijk. Ze zijn er om jou te helpen met dat hele gedoe van een huis kopen.

Dus, de belangrijkste dingen die jouw aankoopmakelaar moet doen zijn:

• Je op de hoogte houden van alles. Echt alles. Elk stapje, elke hobbel op de weg. Denk aan:
  • Hoe het met de biedingen gaat. Heb je iets ingediend, wat zeggen ze terug? Komen er andere biedingen?
  • Wat de verkopende partij ervan vindt. Zijn ze blij, zuchten ze, of willen ze nog iets weten?
  • Gewoon, hoe het proces vordert. Want het is best ingewikkeld, toch?

En dan het andere belangrijke punt: vertrouwelijkheid. Dat is cruciaal. Jouw makelaar mag absoluut niet zomaar dingen doorvertellen aan de andere kant, aan die verkopers of hun makelaar, zonder dat jij daar eerst toestemming voor geeft. Denk aan je financiële situatie, of wat je echt wilt betalen. Dat blijft tussen jou en je makelaar, tenzij jij zegt dat het oké is. Heel belangrijk om te weten, dit.

Het is net als met een geheim, weet je wel. Je vertrouwt je makelaar met je geld en je dromen van een nieuw huis, dus die moet dat vertrouwen ook waarmaken door netjes te communiceren en je mond te houden als het moet. Een beetje zoals een goede vriend die een geheim bewaart, maar dan met een hypotheek erbij. Dat is dus zo'n beetje de kern.