Waarom lukt het niet om een huis te kopen?

Waarom lukt het niet om een huis te kopen? Oorzaken

Veel woningzoekenden vragen zich af waarom lukt het niet om een huis te kopen in de huidige markt. De zoektocht naar een geschikte woning brengt financiële risicos und teleurstellingen met zich mee. Inzicht in de marktsituatie helpt om misstappen te voorkomen en uw kansen strategisch te vergroten.

Waarom lukt het niet om een huis te kopen op de huidige woningmarkt?

Het lukt vaak niet om een huis te kopen door een combinatie van stijgende huizenprijzen, een groot woningtekort en strenge leennormen. Dit probleem kan te maken hebben met veel verschillende factoren, waardoor het voelt alsof de markt volledig op slot zit. Zeker voor starters is de situatie op de woningmarkt de afgelopen jaren flink complexer geworden.

De frustratie spat er bij veel woningzoekenden vanaf. Het structurele tekort aan woningen is opgelopen tot 384.000 huizen, wat neerkomt op zon 4,6 procent van de totale woningvoorraad. Omdat de vraag het aanbod zo extreem overstijgt, schieten de transactieprijzen door het dak. De gemiddelde huizenprijs ligt inmiddels rond de 485.000 euro, een bedrag dat voor een gemiddeld bruto jaarinkomen simpelweg onbereikbaar is zonder gigantische zak met geld. Maar er is meer aan de hand dan alleen een tekort aan stenen.

De harde realiteit van leennormen en de maximale hypotheek

Je maximale hypotheek is tegenwoordig streng gekoppeld aan een vast veelvoud van je bruto jaarinkomen, meestal rond de 4,5 keer je jaarsalaris. Dit zorgt ervoor dat de maximale hypotheek te laag is voor de huizenprijzen van dit moment. Banken mogen wettelijk niet meer dan 100 procent van de marktwaarde van de woning financieren, waardoor je direct klem komt te zitten zodra de vraagprijs boven je leencapaciteit stijgt.

Ik weet nog goed hoe ik mijn eerste hypotheekgesprek inging - vol goede moed en met een prima salaris op zak. De adviseur keek naar mijn cijfers, rekende kort en schudde zijn hoofd. Het maximale bedrag dat ik kon lenen was pijnlijk laag vergeleken met de Funda-advertenties die ik dagelijks bekeek. Die koude douche kent bijna elke starter. Omdat de loonontwikkeling de explosieve stijging van de vastgoedprijzen nauwelijks kan bijbenen, reikt de reguliere leencapaciteit bij steeds meer huishoudens simpelweg tot aan het absolute plafond.

Hoeveel eigen geld heb je exact nodig om een huis te kopen?

Het gebrek aan eigen geld is een van de grootste struikelblokken waarom een huis kopen onmogelijk geworden lijkt te zijn. Omdat je maximaal de woningwaarde kunt lenen, moet je alle bijkomende kosten - ook wel de kosten koper genoemd - volledig uit eigen zak betalen. Dit betekent dat je een flinke buffer aan direct beschikbaar spaargeld moet hebben om überhaupt een handtekening te kunnen zetten onder een koopcontract.

Denk hierbij aan belastingen, notariskosten en het verplichte taxatierapport. Hoewel starters tot 35 jaar gelukkig profiteren van een verhoogde vrijstelling voor de overdrachtsbelasting bij woningen tot 555.000 euro, blijven de overige kosten substantieel. Gemiddeld moet je rekening houden met zon 4 tot 6 procent van de koopsom aan extra kosten. Als je bovendien moet overbieden om de concurrentie voor te zijn, moet je dat extra bedrag óók volledig met eigen geld financieren, aangezien de bank dit niet meeneemt in de hypotheek.

Het psychologische spel van overbieden en misgrijpen

Het constante overbieden is een emotionele uitputtingsslag die veel zoekers wanhopig maakt. Het voelt soms alsof je meedoet aan een loterij waarbij de regels wekelijks veranderen. Het aantal starters dat een lening nodig heeft om het gat tussen de marktwaarde en de uiteindelijke koopprijs te dichten, neemt gestaag toe. In de eerste helft van het jaar maakte bijvoorbeeld al 8,3 procent van de kopers gebruik van alternatieve gemeentelijke regelingen om überhaupt een kans te maken.

Elke week dezelfde routine: bezichtigen, hopen, een bod doen dat net boven je comfortzone ligt, en dan het teleurstellende telefoontje krijgen. Het is vermoeiend. Maar hier zit een belangrijk psychologisch mechanisme achter. Door de extreme schaarste ontstaat er paniekvoetbal op de markt. Kopers bieden massaal tienduizenden euros over de vraagprijs heen uit angst om buiten spel te worden gezet, waardoor de marktprijzen kunstmatig hoog blijven en het benodigde spaargeld verder oploopt.

Overzicht van de belangrijkste bijkomende kosten

Naast de daadwerkelijke koopprijs van het huis krijg je te maken met diverse verplichte en optionele kosten. Hieronder zie je waar je rekening mee moet houden.

Wettelijke belastingen

• Kosten voor het opmaken van de leveringsakte en hypotheekakte, varieert meestal tussen de 1.000 en 2.000 euro
• Standaard 2 procent van de koopsom, maar starters onder de 35 jaar betalen 0 procent tot een woningwaarde van 555.000 euro

Financiering & Advies

• Kosten voor de adviseur die je helpt bij het afsluiten van de lening, reken op een bedrag tussen de 1.500 en 3.000 euro
• Eenmalige kosten van 0,6 procent van het hypotheekbedrag voor de Nationale Hypotheek Garantie, mits de woning onder de NHG-grens van 470.000 euro blijft
• Verplicht voor de bank om de marktwaarde vast te stellen, kost gemiddeld tussen de 500 en 800 euro

Aankoopbegeleiding

• Optioneel maar vaak cruciaal in een oververhitte markt, werkt meestal op basis van een vast tarief of een percentage rond de 1 tot 1,5 procent van de koopsom
• Sterk aanbevolen om verborgen gebreken te voorkomen, kost doorgaans tussen de 400 en 600 euro

De moeizame zoektocht van Mark en Sophie in Utrecht

Mark en Sophie, een jong stel uit Utrecht, zochten ruim 8 maanden naar hun eerste appartement. Met een gezamenlijk bruto jaarinkomen van 85.000 euro dachten ze een goede kans te maken op de markt.

Hun eerste drie biedingen liepen uit op een sisser. Ze boden telkens de vraagprijs, maar werden pijnlijk overklast door bieders die direct 30.000 euro overbood en alle ontbindende voorwaarden lieten vallen.

Het stel realiseerde zich dat ze hun tactiek moesten omgooien en niet puur naar de online vraagprijzen moesten kijken. Ze besloten een aankoopmakelaar in te schakelen en hun zoekgebied te vergroten naar omliggende gemeenten.

Na 11 maanden vonden ze een woning in Nieuwegein. Door een Starterslening van de gemeente te combineren met 15.000 euro eigen spaargeld, wisten ze het winnende bod uit te brengen.