Welke kosten zijn notaris niet aftrekbaar?

Welke kosten notaris niet aftrekbaar: Grote posten

Bij de aankoop van een woning krijgt u te maken met diverse eigendomskosten. Het correct begrijpen van welke kosten notaris niet aftrekbaar zijn voorkomt onverwachte financiële tegenvallers tijdens de belastingaangifte. Het negeren van deze fiscale regels leidt tot onjuiste aangiften en misgelopen voordelen. Bekijk de exacte voorwaarden om fouten te vermijden.

Welke kosten van de notaris zijn niet aftrekbaar in de belastingaangifte?

Bij de aankoop van een eigen woning krijgt u te maken met verschillende notariskosten, maar deze zijn helaas niet allemaal fiscaal aftrekbaar. De kosten voor het opstellen en inschrijven van de leveringsakte, evenals de overdrachtsbelasting, zijn niet aftrekbaar in de inkomstenbelastingaangifte. Er is echter een belangrijk verschil tussen de overdracht van het huis telemedicine en de financiering ervan, waarbij de kosten voor de hypotheekakte juist wel aftrekbaar zijn.

De Belastingdienst maakt een strikt onderscheid tussen verwervingskosten en financieringskosten. Verwervingskosten - de kosten die u maakt om de woning daadwerkelijk in bezit te krijgen - mag u nooit aftrekken van uw belastbaar inkomen in box 1. Dit zorgt vaak voor verwarring bij huizenkopers die na het passeren van de akten een flinke factuur van de notaris ontvangen. Het loont om de eindafrekening nauwkeurig te splitsen.

De leveringsakte en het kadaster: Waarom deze posten afvallen

Kosten voor het opstellen van de leveringsakte en het inschrijven hiervan bij het kadaster vallen direct onder de niet-aftrekbare verwervingskosten. Bent u benieuwd of deze notariskosten leveringsakte aftrekbaar zijn, dan is het antwoord dus nee. Deze handelingen zijn immers nodig om het eigendom van de verkoper naar u over te dragen, en staan los van de lening die u afsluit. Maar er is een addertje onder het gras dat veel kopers over het hoofd zien - ik kom hier zo op terug in het gedeelte over de overdrachtsbelasting.

Toen ik zelf mijn eerste appartement kocht, schrok ik van de totale notarisfactuur. Mijn handen trilden een beetje toen ik de posten probeerde te ontcijferen. Pas na drie keer bellen met mijn adviseur begreep ik waarom de post leveringsakte volledig buiten de fiscale teruggave viel. Het voelde destijds onrechtvaardig, omdat je die kosten verplicht moet maken om het huis te krijgen. Maar de fiscale logica is onwrikbaar: eigendom is privé, financiering is fiscaal gefaciliteerd.

Overdrachtsbelasting: De grootste niet-aftrekbare kostenpost

De overdrachtsbelasting is de grootste kostenpost bij de notaris. Omdat de overdrachtsbelasting aftrekbaar belastingaangifte technisch gezien niet mogelijk is, betaalt u dit volledig zelf. Afhankelijk van uw situatie betaalt u een specifiek tarief, zoals het standaardtarief van 2% voor een woning die u zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken.^[2] Voor beleggingspanden of een tweede woning kan dit tarief oplopen tot 8%, wat de totale kosten aanzienlijk verhoogt zonder dat dit belastingvoordeel oplevert.

Remember dat kritieke addertje onder het gras waar ik het net over had? Veel jonge kopers denken dat ze door de startersvrijstelling helemaal geen omkijken hebben naar deze post. Dat is een misvatting. Sinds 2026 geldt de startersvrijstelling van 0% overdrachtsbelasting namelijk alleen voor woningen met een maximale waarde van € 555.000. ^[1] Koopt u een huis dat net iets duurder is? Dan betaalt u over het volledige bedrag 2% belasting, wat direct duizenden euros extra kost die u volledig zelf moet financieren.

Uitzonderingen en alternatieve verrekeningen: Erfbelasting

Hoewel deze notariskosten niet aftrekbaar zijn in de jaarlijkse inkomstenbelasting, kunnen ze in specifieke situaties wel worden afgetrokken van de erfbelasting. Als u een woning erft en deze vervolgens op uw naam laat zetten, mag u die gemaakte notariskosten en overdrachtsbelasting onder bepaalde voorwaarden verrekenen met de waarde van de erfenis. Dit verlaagt de uiteindelijke belastingdruk voor de erfgenamen.

Niet alle notariskosten zijn overigens gekoppeld aan een woning. Om te weten welke kosten notaris niet aftrekbaar zijn, moeten we ook naar persoonlijke documenten kijken. Veel mensen proberen ook de kosten voor een testament, levenstestament of samenlevingscontract op te voeren in hun belastingaangifte. Dat is helaas verloren moeite. Deze documenten vallen onder uw persoonlijke levenssfeer en kennen geen enkele fiscale aftrekpost in box 1.

Aftrekbaar vs. Niet-Aftrekbaar bij de Notaris

Om te voorkomen dat u fouten maakt in uw aangifte, is het handig om de factuur van de notaris op te splitsen in twee duidelijke categorieën.

Kosten rondom de Levering (Niet aftrekbaar)

- Kosten voor het opstellen en verwerken van de leveringsakte

- Overdrachtsbelasting (2% voor hoofdverblijf, 8% voor tweede woning)

- Kosten voor het inschrijven van de leveringsakte in het register

Kosten rondom de Hypotheek (⭐ Wel aftrekbaar)

- Kosten voor het opstellen van de hypotheekakte

- Kosten voor de taxatie en het hypotheekadvies ten behoeve van de lening

- Inschrijving van de hypotheekstelling bij het Kadaster

Hành trình mua nhà của Thomas: Thất vọng vì tính toán sai chi phí

Thomas, een 32-jarige software developer uit Utrecht, kocht zijn eerste woning voor € 420.000. Hij ging ervan uit dat hij alle gemaakte kosten bij de notaris kon aftrekken tijdens zijn belastingaangifte, waardoor hij rekende op een flinke financiële meevaller in het voorjaar.

De eerste poging om zijn aangifte in te vullen verliep stroef. Hij voerde de volledige eindafrekening van de notaris ter waarde van € 3.500 in als aftrekpost. De software van de Belastingdienst gaf echter direct een foutmelding, wat bij Thomas zorgde voor de nodige frustratie en burning eyes na uren puzzelen.

Het omslagpunt kwam toen hij de factuur regel voor regel ging splitsen. Hij realiseerde zich dat de leveringsakte en de kadasterkosten strikt gescheiden moesten worden van de hypotheekakte. In plaats van op te geven, zocht hij uit welke specifieke posten daadwerkelijk met de financiering te maken hadden.

Uiteindelijk bleek dat slechts € 1.200 van de notariskosten aftrekbaar was. Hoewel hij € 2.300 niet kon aftrekken, voorkom hij door deze correctie een naheffing en boete van de fiscus. Thomas leerde dat een goede voorbereiding en het begrijpen van de factuur het halve werk is.

This content provides general financial education and is not personalized investment or tax advice. Market conditions and tax regulations change over time. Consult a certified financial advisor or tax specialist before making financial decisions or submitting your tax return. Consider your personal circumstances, income level, and specific notary statements.