Is WOZ voor huurder of verhuurder?

Is WOZ voor huurder of verhuurder? Regels uitgelegd

Wie verantwoordelijk is voor gemeentelijke lasten roept vaak vragen op bij bewoners. Het is verstandig om te weten welke financiële verplichtingen bij de eigenaar liggen en welke niet voor rekening van bewoners komen om onterechte kosten te voorkomen. De belangrijkste vraag hierbij is: is woz voor huurder of verhuurder?

De basis: Is de WOZ voor de huurder of de verhuurder?

De WOZ-waarde en de bijbehorende belastingheffing zijn bestemd voor de verhuurder en niet voor de huurder. Als huurder ben je niet verantwoordelijk voor het betalen van de onroerendezaakbelasting die de gemeente heft over de waarde van de woning.

De gemiddelde WOZ-waarde in Nederland bedraagt inmiddels 439.000 euro, wat een stijging betekent van 10,3 procent ten opzichte van het voorgaande jaar toen de gemiddelde waarde nog op 398.000 euro lag. Deze flinke waardestijging heeft directe financiële gevolgen voor verhuurders, aangezien hun gemeentelijke eigenarenbelasting hierop wordt gebaseerd. In mijn eigen ervaring als woningbeheerder zie ik elk voorjaar opnieuw dezelfde verwarring ontstaan.

Huurders schrikken wanneer de gemeentelijke brief op de mat valt en denken direct dat ze honderden euros moeten overmaken. Maar de logica achter het Nederlandse belastingstelsel is gelukkig glashelder: de eigenaar betaalt voor het bezit, de gebruiker betaalt alleen voor het feitelijke gebruik van de openbare voorzieningen. Daarom is de vraag of er sprake is van een woz belasting huurder makkelijk te beantwoorden.

Waarom krijgt een huurder dan toch een WOZ-beschikking?

Huurders ontvangen een eigen WOZ-beschikking omdat de vastgestelde waarde sinds enkele jaren een directe invloed heeft op de maximaal toelaatbare huurprijs van de woning. Sinds de modernisering van het Woningwaarderingsstelsel is de gemeente wettelijk verplicht om zowel de eigenaar als de bewoner te informeren over de officiële waarde.

Voor de puntentelling van een zelfstandige huurwoning weegt de WOZ-waarde behoorlijk zwaar mee. In de praktijk wordt de puntenbijdrage berekend via specifieke formules, zoals 1 punt per 14.453 euro aan woningwaarde voor de huidige periode, wat een stijging is ten opzichte van de eerdere deler van 13.955 euro. Dit betekent dat een hogere waarde kan zorgen voor meer huurpunten, waardoor de verhuurder theoretisch een hogere huur mag vragen.

Er geldt echter een harde grens: de punten die voortvloeien uit de woningwaarde mogen maximaal 33 procent van het totale puntenaantal uitmaken. Dit plafond voorkomt dat woningen in gewilde steden puur door de oververhitte koopmarkt onbetaalbaar worden zonder dat de feitelijke kwaliteit van de woning verbetert.

Maar er is een belangrijk detail dat de meeste handleidingen over het hoofd zien, en ik zal dit in de sectie over huurverlaging hieronder uitgebreid onthullen. Veel bewoners vragen zich af: waarom krijgt huurder woz beschikking als zij niet hoeven te betalen?

Gemeentelijke belastingen: Wie betaalt wat?

Bij een huurwoning maakt de gemeente een strikt onderscheid tussen belastingen voor de eigenaar en heffingen voor de feitelijke gebruiker van het pand. Terwijl de verhuurder de lasten draagt voor het onroerend goed, is de huurder verantwoordelijk voor de operationele kosten van de gemeentelijke diensten.

Zelden is een administratief misverstand zo hardnekkig als de verwarring rondom de gecombineerde belastingaanslag. De verhuurder betaalt altijd de onroerendezaakbelasting (OZB) voor eigenaren en de rioolheffing voor de eigenaar. De huurder daarentegen ontvangt een aanslag voor de afvalstoffenheffing en de rioolheffing voor gebruikers.

Dit zijn gebruikslasten: je produceert immers zelf het afval en je maakt gebruik van het rioolnetwerk. Lets be honest: het voelt soms oneerlijk als er weer een blauwe envelop op de deurmat valt, maar deze kosten staan volledig los van de woningwaarde zelf. Mocht de verhuurder proberen om de ozb belasting huurder via de servicekosten aan jou door te berekken, dan staat de wet volledig aan jouw kant. Dat mag simpelweg niet.

De verborgen kans: Huurverlaging via een lagere WOZ-waarde

Een lagere WOZ-waarde kan voor huurders in het gereguleerde segment leiden tot een directe en permanente verlaging van de maandelijkse huurprijs. Als de woning door een lagere waardering minder punten scoort, zakt de wettelijke maximale huurgrens soms onder de actuele huurprijs.

Hier is het cruciale aspect dat ik eerder beloofde te verklaren: veel huurders gooien hun beschikking direct bij het oud papier omdat er geen acceptgiro bij zit. Een gemiste kans. Als jouw woning zich in het middensegment of de sociale huursector bevindt en rond de kritieke grens van 186 punten zweeft, kan een succesvol bezwaar het verschil maken tussen de vrije sector en een gereguleerde huurprijs.

Woningen met 186 punten of minder vallen namelijk onder de huurprijsbescherming, terwijl panden vanaf 187 punten gelden als vrije sector. Mijn handen jeukten toen ik vorig jaar een huurder hielp wiens woning net op 188 punten was getaxeerd. Na een kritische blik op de gemeentelijke berekening bleek de WOZ-waarde veel te hoog ingeschat.

Door officieel bezwaar aan te tekenen zakte de waarde, viel de woning terug naar 185 punten en moest de verhuurder de huur met ruim honderd euro per maand verlagen. Onthoud wel dat dit alleen werkt als je daadwerkelijk te veel betaalt ten opzichte van de maximale huurprijsgrens; bij een marktconforme, lage huur heeft een bezwaar geen zin. Dit verklaart de situatie als je een woz beschikking gekregen als huurder hebt.

Verdeling van gemeentelijke lasten tussen huurder en verhuurder

Om te voorkomen dat je onterecht kosten betaalt die voor de eigenaar zijn bedoeld, vind je hieronder het overzicht van hoe de gemeentelijke belastingen wettelijk zijn verdeeld.

Kosten voor de verhuurder

• Volledig voor de eigenaar van het pand; mag nooit worden doorberekend aan de huurder.
• De basisheffing voor de aansluiting van het pand op het gemeentelijke rioolnetwerk.
• De lasten voor het onderhoud van dijken en waterwegen rondom het onroerend goed.

Kosten voor de huurder

• Gebruikersbelasting voor het inzamelen en verwerken van het huishoudelijk afval.
• In sommige gemeenten heft men een afzonderlijk deel voor het feitelijke gebruik van het riool.
• De variabele of vaste kosten voor het zuiveren van het afvalwater dat je verbruikt.

Huurprijsaanpassing van Thomas in Rotterdam: Van bezwaar tot succes

Thomas, een 29-jarige logistiek medewerker uit Rotterdam, huurde een zelfstandig appartement in het middensegment. In het voorjaar ontving hij de gemeentelijke brief met een flink gestegen woningwaarde, wat hem direct zorgen baarde over een mogelijke huurverhoging.

Zijn eerste reactie was om de verhuurder boos op te bellen met de mededeling dat hij weigerde deze extra belasting te betalen. De verhuurder legde geduldig uit dat de belastingaanslag niet voor Thomas was, maar dat de gestegen waarde wel invloed had op de huurpunten.

Thomas besloot de officiële Huurprijscheck in te vullen en ontdekte dat zijn woning door de hoge waardering precies op 188 punten uitkwam. Hij realiseerde zich dat een succesvol bezwaar tegen de gemeentelijke taxatie de puntenwaarde kon drukken.

Samen met een adviseur toonde hij aan dat de gemeente vergelijkbare panden lager had ingeschat, waardoor de woningwaarde met 25.000 euro werd verlaagd. Dit kostte hem drie weken aan administratief uitzoekwerk, maar het resultaat was een daling naar 185 punten, waardoor zijn huurprijs met 115 euro per maand omlaag moest.