Is een verrot kozijn een verborgen gebrek?

Is een verrot kozijn een verborgen gebrek? Een juridisch duister punt.

Rot in kozijnen: het klinkt onschuldig, maar kan een flinke financiële strop betekenen. De vraag of verrotte kozijnen een verborgen gebrek vormen, is complex en hangt af van diverse factoren. Een simpel “ja” of “nee” is hier niet op zijn plaats. Laten we de nuance eens onderzoeken.

Een verborgen gebrek, zoals wettelijk gedefinieerd, is een gebrek dat op het moment van aankoop niet zichtbaar was voor de koper, ondanks een zorgvuldig onderzoek. Het moet een ernstig defect zijn, dat de waarde van de woning aanzienlijk verminderd en de koper bij een normale inspectie niet had kunnen ontdekken. Dit laatste punt is cruciaal.

Wat maakt een verrot kozijn een potentieel verborgen gebrek?

• Onzichtbaarheid: Rot kan zich schuilhouden achter verf, kit of decoratieve elementen. Een oppervlakkige inspectie, zoals die vaak plaatsvindt bij een aankoop, onthult niet altijd de volledige omvang van de schade. Vooral bij houten kozijnen die aan de buitenkant zijn geschilderd, kan rotschimmel diep verborgen zitten.

• Ernst van het gebrek: Een klein beetje rot in een hoekje van het kozijn is iets anders dan volledig verrot hout dat de stabiliteit van het kozijn in gevaar brengt. De ernst van de schade bepaalt of het een significant waardeverminderend gebrek is. Een grote reparatie of vervanging van het kozijn vertegenwoordigt immers substantiële kosten.

• Zorgvuldigheid van de koper: De wet verwacht van een koper een redelijk onderzoek te verrichten. Heeft de koper de kozijnen grondig geïnspecteerd, bijvoorbeeld door te kloppen op het hout om holtes te detecteren, of heeft hij specifiek naar aanwijzingen van rot gezocht (verkleuringen, afbladderende verf)? Een gebrek aan zorgvuldigheid kan de claim op een verborgen gebrek ondermijnen.

• Deskundige inspectie: Een bouwkundige keuring kan een aanzienlijk verschil maken. Een dergelijke keuring is geen garantie, maar verhoogt wel de kans dat zichtbare tekenen van rot worden ontdekt. Had de koper een keuring laten uitvoeren, en is de rot tóch gemist door de expert? Dan wordt de zaak aanzienlijk complexer.

Conclusie:

Een verrot kozijn kan wel degelijk een verborgen gebrek zijn, maar dit is niet automatisch het geval. De bewijslast ligt bij de koper om aan te tonen dat het gebrek daadwerkelijk verborgen was, ernstig is en niet door een redelijk onderzoek had kunnen worden ontdekt. Om juridische problemen te voorkomen, is zowel voor koper als verkoper een gedegen inspectie door een onafhankelijke expert aan te bevelen. Dit voorkomt latere conflicten en hoge kosten. Een heldere beschrijving van de staat van de kozijnen in de koopovereenkomst, inclusief eventuele bekende gebreken, is eveneens essentieel.