Hoeveel belasting betaal je over een afbetaald huis?

[Hoeveel belasting betaal je over een afbetaald huis]: Wijzigingen tot 2041

De regels rond hoeveel belasting betaal je over een afbetaald huis veranderen door overheidsmaatregelen. Huiseigenaren zonder hypotheek lopen risico op hogere kosten als zij de huidige fiscale aanpassingen negeren. Het begrijpen van deze regeling voorkomt onverwachte aanslagen en helpt bij een financieel gezonde planning.

Hoeveel belasting betaal je over een afbetaald huis?

Veel huiseigenaren denken ten onrechte dat een volledig afbetaald huis betekent dat je helemaal geen belasting meer betaalt aan de Belastingdienst. Het zit wat genuanceerder in elkaar, want hoewel je geen vermogensbelasting in box 3 betaalt over de overwaarde van je eigen woning, krijg je wel te maken met een fiscale bijtelling genaamd het eigenwoningforfait. Deze bijtelling wordt opgeteld bij je belastbaar inkomen in box 1, waardoor je alsnog een bedrag aan inkomstenbelasting verschuldigd bent.

De rol van Box 1 en het eigenwoningforfait

Zodra je hypotheek volledig is afgelost, blijft je eigen woning fiscaal gezien netjes in box 1 vallen voor de inkomstenbelasting. Omdat er geen sprake meer is van een hypotheekschuld, valt ook de aftrekpost voor de hypotheekrente weg. In plaats daarvan berekent de Belastingdienst jaarlijks belasting afbetaald huis box 1, gebaseerd op de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde. Dit bedrag wordt direct bij je inkomen opgeteld.

Hoe wordt het eigenwoningforfait berekend?

Voor de meeste woningen geldt een vast percentage van de WOZ-waarde zolang deze onder een bepaalde grens blijft. Voor reguliere woningen tot een waarde van 1,35 miljoen euro bedraagt het eigenwoningforfait 0,35 procent. Ligt de WOZ-waarde daarboven, dan betaal je een vaste som plus een hoger percentage van 2,35 procent over het meerdere. Laat ik eerlijk zijn - toen ik voor het eerst zag dat mijn woning werd aangeslagen op eigenwoningforfait afgeloste hypotheek, voelde dat behoorlijk frustrerend. Je hebt immers hard gewerkt om je huis af te lossen, en toch telt de fiscus er een bedrag bij.

De Wet Hillen en de geleidelijke afbouw

Gelukkig is er al jarenlang de Wet Hillen, een regeling die specifiek in het leven is geroepen om huiseigenaren met geen of een heel kleine hypotheek te ontzien. Heb je geen restschuld meer, dan zorgt deze regeling in principe voor een extra aftrekpost die het eigenwoningforfait nagenoeg compenseert. Hierdoor voorkomt de overheid dat je plotseling flink meer belasting gaat betalen puur omdat je hypotheekvrij bent.

Wat verandert er in het tempo van de afbouw?

Toch verandert er de laatste tijd het nodige rondom deze regeling. De overheid is namelijk bezig met een versnelde afbouw van wet hillen afbetaalde woning, waardoor de compensatie elk jaar een stukje kleiner wordt. Waar je vroeger volledig werd vrijgesteld, daalt de maximale aftrek geleidelijk, met als doel om de regeling rond het jaar 2041 volledig te laten verdwijnen. Dit betekent dat je de komende jaren stapsgewijs over een groter deel van het eigenwoningforfait daadwerkelijk inkomstenbelasting gaat betalen. ^[2]

Praktische impact op je jaarlijkse belastingaangifte

Wat betekent dit nu concreet voor jouw portemonnee? Stel dat je woning een WOZ-waarde heeft van 400.000 euro en je hebt geen enkele hypotheek meer openstaan. Het eigenwoningforfait bedraagt dan 0,35 procent van dat bedrag, oftewel 1.400 euro. Dankzij de gedeeltelijke compensatie van de Wet Hillen mag je daar een bepaald percentage van aftrekken, maar over het resterende bedrag betaal je inkomstenbelasting tegen je eigen margetarief in box 1.

In de praktijk komt dit neer op geen hypotheek wel belasting betalen huis per jaar, afhankelijk van je inkomen en de exacte WOZ-waarde. Het is dus geen duizelingwekkende aanslag, maar het is wel goed om te weten dat hypotheekvrij in Nederland fiscaal gezien niet honderd procent belastingvrij betekent.

Vergelijking: Wel versus Geen Hypotheek

De fiscale behandeling van een eigen woning verschilt aanzienlijk naarmate je meer of minder hypotheek hebt openstaan.

Volledige Hypotheek

Het eigenwoningforfait wordt grotendeels of volledig weggestreept tegen de renteaftrek

Valt in box 1 net zoals een afbetaald huis

Je profiteert van maximale renteaftrek op basis van je lening

Volledig Afbetaald Huis

Je betaalt belasting over het eigenwoningforfait, deels verzacht door de Wet Hillen

Blijft eveneens in box 1 behouden

Geen renteaftrek meer mogelijk vanwege ontbrekende schuld

De situatie van Jan en Maria in Utrecht

Jan en Maria uit Utrecht hebben na dertig hard werken eindelijk hun hypotheek volledig afgelost. Ze dachten dat ze vanaf dat moment voorgoed klaar waren met alle belastinggezeur rondom hun woning.

Totdat ze in het voorjaar de belastingaangifte invulden en zagen dat er alsnog een bedrag aan inkomstenbelasting werd berekend via het eigenwoningforfait. De verwarring was groot.

Na wat speurwerk ontdekten ze dat de Wet Hillen hun aanslag weliswaar flink dempt, maar dat deze regeling door de jaren heen langzaam wordt afgebouwd.

Ze pasten hun maandelijkse budget hierop aan en zagen in dat de besparing van maandelijkse hypotheeklasten ruimschoots opweegt tegen dit kleine fiscale nadeel.