Wie moet een bouwkundig rapport betalen?

Wie moet een bouwkundig rapport betalen? De kosten en verantwoordelijkheden

Onduidelijkheid over wie moet een bouwkundig rapport betalen kan leiden tot onverwachte financiële risicos bij vastgoedtransacties. Een goede afsprakenverdeling en het vooraf begrijpen van de financiële verantwoordelijkheden voorkomen onnodige problemen.

Wie moet een bouwkundig rapport betalen bij de aankoop van een woning?

Bij de aankoop van een woning is de vraag wie moet een bouwkundig rapport betalen heel eenvoudig te beantwoorden: de koper betaalt vrijwel altijd de kosten van een bouwkundige keuring. Dit is logisch, omdat de koper het meeste belang heeft bij een woning die bouwtechnisch in goede staat verkeert. Het rapport dient immers als bescherming tegen toekomstige financiële tegenvallers en verborgen gebreken.

Toen ik destijds mijn eerste klushuis kocht, twijfelde ik enorm over deze extra uitgave. De makelaar pushed me subtiel om snel te tekenen zonder keuring. Gelukkig luisterde ik naar mijn gevoel en liet het rapport toch opstellen - een beslissing die mij duizenden euros heeft bespaard toen er rotte balken onder de vloer bleken te liggen. Mijn handen trilden toen ik de initiële hersteloffertes zag, maar door het rapport stond ik sterk in de onderhandelingen. De kosten bouwkundige keuring kosten koper of verkoper wegen simpelweg niet op tegen het risico.

De reden waarom de koper de portemonnee moet trekken, ligt verankerd in de Nederlandse wetgeving. Als koper heb je namelijk een strenge onderzoeksplicht bij het kopen van een huis. Je mag niet zomaar afgaan op de blauwe ogen van de verkoper of de verkoopmakelaar. De verkoper heeft weliswaar een mededelingsplicht - hij moet bekende gebreken melden - maar de onderzoeksplicht van de koper weegt juridisch vaak zwaarder. Met een onafhankelijk bouwkundig rapport voldoe je aan deze wettelijke plicht.

Wanneer betaalt de verkoper het bouwkundig rapport?

Hoewel de koper meestal betaalt, zijn er specifieke situaties waarin de verkoper de kosten voor een bouwkundige keuring op zich neemt. Dit gebeurt vaak bij oudere woningen of woningen met een complex verleden om potentiële kopers vooraf volledige transparantie te bieden. Het vooraf overhandigen van een rapport versnelt het verkoopproces aanzienlijk. Ongeveer 15% van de verkopers kiest er tegenwoordig voor om zelf proactief een keuring uit te voeren voordat het huis op de markt komt.

Soms proberen partijen de kosten te delen, maar dat raad ik persoonlijk af. Waarom? Omdat een bouwkundig rapport dat is betaald door de verkoper, door een kritische koper toch met argusogen wordt bekeken. Je wilt als koper absolute zekerheid dat de inspecteur in jouw belang rapporteert. Wanneer de verkoper de keuring vooraf heeft laten uitvoeren, bespaart dat jou weliswaar direct geld, maar veel kopers kiezen er alsnog voor om een eigen, onafhankelijke expert in te schakelen voor een second opinion.

Wat kost een bouwkundig rapport gemiddeld?

De kosten van een bouwkundige keuring zijn afhankelijk van de grootte en het type van de woning. Gemiddeld liggen de tarieven voor een standaardtussenwoning tussen de 395 en 475 euro inclusief btw. Voor grotere woningen, zoals een vrijstaand huis of een herenhuis, kunnen de kosten oplopen tot boven de 600 euro. Het is een eenmalige investering die zichzelf vrijwel altijd terugverdiend bij het ontdekken van achterstallig onderhoud.

Let bij het vergelijken van inspecteurs niet alleen op de laagste prijs, maar kijk kritisch naar de certificering. Een goede inspecteur kruipt daadwerkelijk de kruipruimte in - en geloof me, dat is geen pretje in een vochtig herfstklimaat - en inspecteert het dak nauwkeurig. De goedkoopste aanbieders leveren vaak een oppervlakkig rapport op basis van een snelle visuele ronde, waardoor cruciale gebreken over het hoofd worden gezien.

Zijn de kosten voor een bouwkundige keuring fiscaal aftrekbaar?

Een belangrijk financieel voordeel voor de koper is de fiscale aftrekbaarheid. De kosten bouwkundige keuring aftrekbaar zijn, mits de keuring verplicht is gesteld voor het verkrijgen van een hypotheek of de Nationale Hypotheek Garantie. Dit zorgt ervoor dat je een aanzienlijk deel van de gemaakte kosten via de inkomstenbelasting weer terugkrijgt. De belastingdienst hanteert hierbij strikte regels omtrent de timing en de reden van aanvraag.

Als je de keuring puur voor jezelf laat uitvoeren zonder dat de geldverstrekker erom vraagt, zijn de kosten helaas niet aftrekbaar. Zorg er daarom voor dat je de bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarde opneemt in het voorlopig koopcontract. Mocht de geldverstrekker de keuring vervolgens verplichten vanwege de staat of het bouwjaar van de woning, dan profiteer je direct van het belastingvoordeel. Het loont dus om dit vooraf goed af te stemmen met je hypotheekadviseur.

Is een bouwkundig rapport verplicht bij de aankoop?

Wettelijk gezien is een bouwkundig rapport niet verplicht bij de aankoop van een bestaande woning. Je bent als koper vrij om het risico te nemen en af te zien van een inspectie - al is dat in de praktijk zelden verstandig. Geldverstrekkers kunnen een keuring echter wel verplicht stellen. Dit gebeurt nagenoeg altijd wanneer uit de taxatie blijkt dat de kosten voor het direct herstellen van achterstallig onderhoud hoger uitvallen dan 10% van de woningwaarde.

Zelfs als het niet verplicht is, biedt het rapport een enorme meerwaarde tijdens de prijsonderhandelingen. Als uit de keuring blijkt dat er binnen vijf jaar voor 15.000 euro aan noodzakelijk onderhoud aan het dak zit te komen, kun je dit bedrag direct gebruiken om je openingsbod te onderbouwen of te verlagen. Het rapport haalt de emotie uit de discussie en vervangt deze door harde, bouwtechnische feiten waar de verkoper niet omheen kan.

Kosten bouwkundig rapport per woningtype

Appartement

Beperkt tot de binnenzijde en direct omliggende elementen, aangezien de VvE verantwoordelijk is voor de hoofdstructuur

Ja, mits verplicht gesteld voor de hypotheek of Nationale Hypotheek Garantie

350 - 400 euro

Tussenwoning / Hoekwoning

Volledige bouwkundige scan inclusief fundering, kruipruimte, gevels, vloeren en de dakconstructie

Ja, mits gekoppeld aan de hypotheekaanvraag of verplichting vanuit de geldverstrekker

395 - 475 euro

Vrijstaande woning / Villa

Zeer uitgebreid onderzoek van alle vrijstaande gevels, grotere dakoppervlakken en eventuele bijgebouwen

Ja, onder dezelfde voorwaarden als overige woningtypen bij een verplichte financieringskeuring

550 - 750 euro

Huis kopen van Daan en Sophie in Utrecht

Daan en Sophie, een jong stel uit Utrecht, vonden begin vorig jaar hun droomwoning: een charmante jaren 30-woning. De verkoopmakelaar drong aan op een snelle beslissing zonder ontbindende voorwaarden vanwege de hoge populariteit van het huis.

Het stel twijfelde over de extra kosten van een bouwkundig rapport en overwoog de gok te wagen om het huis niet mis te lopen. Na een slapeloze nacht besloten ze toch vast te houden aan hun onderzoeksplicht en lieten een onafhankelijke keuring uitvoeren voor 425 euro.

Tijdens de inspectie ontdekte de deskundige actieve houtworm in de dakconstructie en een ernstig vochtprobleem in de kruipruimte. De totale herstelkosten werden geschat op ruim 12.000 euro, wat een enorme schok was voor het stel.

Met het rapport in de hand konden Daan en Sophie met succes 10.000 euro van de vraagprijs afonderhandelen. De verkoper stemde in met de verlaging, waardoor het stel de woning alsnog veilig kon aankopen én direct het noodzakelijke onderhoud kon laten uitvoeren.