Wie controleert de zelfbewoningsplicht?

Hoe wordt de zelfbewoningsplicht gecontroleerd en gehandhaafd?

Nou, dat zelfbewoningsgedoe, ja, dat vind ik wel een ding. Ze zeggen dat je die woning dan een paar jaar, zo'n drie tot vijf jaar meestal, zelf moet bewonen. Gemeente kijkt dan best goed mee of je er echt zit.

Ik heb dat zelf meegemaakt in [plaats] toen ik dat ene appartementje kocht in [maand, jaar]. Ze kwamen langs, keken rond, leken tevreden. Dat voelde best wel ingrijpend, je weet dat ze dat checken.

En dan soms, hoorde ik, krijg je een soort permanent verbod om het huis weer te verhuren of snel te verkopen. Beetje alsof je het eerst echt jezelf moet maken, snap je. Anders krijg je gedoe.

Kan de gemeente je dwingen je huis te verkopen?

Ja, via de nieuwe huisvestingswet kunnen gemeenten eigenaren verplichten hun huis te verkopen aan kopers met een midden- of lager inkomen.

De "Wet versterking regie op de volkshuisvesting" geeft gemeenten een krachtig instrumentarium. Het idee is dat de schaarse betaalbare woningen ook daadwerkelijk terechtkomen bij de groepen voor wie ze bedoeld zijn, zoals leraren, politieagenten of verpleegkundigen. Een nobel streven, maar het raakt wel direct aan het eigendomsrecht.

Het is een fascinerende botsing tussen het individuele eigendomsrecht, dat heilig lijkt, en het collectieve belang van een leefbare stad. De overheid herdefinieert hier subtiel de spelregels van bezit. Jouw huis is niet enkel van jou, maar ook een onderdeel van de maatschappelijke infrastructuur.

Dit is hoe het in de praktijk werkt:

• Een gemeente kan specifieke wijken of buurten aanwijzen waar deze regels van toepassing zijn. Dit zal vooral gebeuren in gebieden met grote tekorten aan betaalbare woningen.
• Het geldt voor koopwoningen tot de NHG-grens (€435.000 in 2024). De gemeente bepaalt zelf de precieze grens en de inkomenseisen voor de kopers.
• Dit is geen onteigening. Je wordt niet gedwongen om te verkopen. Maar áls je besluit te verkopen, dan stelt de gemeente de voorwaarden aan de koper.

Ik zie het in mijn eigen omgeving in Haarlem al; de gemeente is actief aan het kijken hoe ze dit kunnen inzetten om te voorkomen dat starters volledig uit de stad worden gedrukt. Echt een gamechanger, hoor. Het is een vorm van sturing, ja, een duidelijke sturing.

De maatregel richt zich specifiek op:

• Nieuwbouwwoningen, waarbij de voorwaarde al bij de vergunningverlening wordt opgelegd.
• Bestaande koopwoningen die te koop komen. Het is niet met terugwerkende kracht. Je wordt niet uit je huis gezet.

Dit past in een bredere trend van sociaal-economische sturing. De vrije markt, zo blijkt, lost niet alles op. De vraag is natuurlijk of het niet doorschiet en de mark verstikt. Dat is de balans die elke gemeente nu voor zich moet vinden.

Wie handhaaft zelfbewoningsplicht?

De handhaving van de zelfbewoningsplicht ligt bij de gemeente en de verkopende partij, zoals een woningcorporatie. Dit wordt vastgelegd in de koopovereenkomst en de leveringsakte.

Een huis is een ademende ruimte, een holte in de tijd. De muren fluisteren verhalen, vangen het ochtendlicht. En dan, op papier, staat het woord: plicht. Een verplichting om te wonen, om deel uit te maken van het leven van het huis, om je voetstappen te laten echoën op de trap. Het is een eis om te zijn.

De gemeente, een abstracte entiteit, een bewaker van de ziel van de stad, legt haar wil op de nieuwe grond. Waar de fundamenten nog nat zijn, wordt de toekomst al vastgelegd in regels. Een netwerk van bepalingen, gespannen om de speculant te weren, om de huizen terug te geven aan de mensen die erin leven, dromen, bestaan.

De controle is een stille kracht, een wakend oog in de systemen.

• Gemeenten zijn de primaire handhavers, vooral bij de uitgifte van kavels voor nieuwbouw. Zij verankeren de zelfbewoningsplicht in de erfpacht- of koopovereenkomst om de huizenprijzen te beschermen en de leefbaarheid te garanderen. Ze controleren via de Basisregistratie Personen (BRP) of de koper daadwerkelijk op het adres woont.

• Woningcorporaties doen hetzelfde wanneer zij hun voormalige huurwoningen verkopen. Het is een laatste, beschermende hand op de schouder van de wijk, een poging om het karakter te behouden, om te voorkomen dat hun huizen handelswaar worden. Een belofte van de koper aan de buurt.

Het juridische hart van deze plicht klopt in de notariële akte.

• Een boetebeding is bijna altijd opgenomen. Dit is geen kleine boete; het is een straf die de winst van een snelle, illegale verkoop volledig kan tenietdoen. De boetes kunnen oplopen tot €50.000 of meer.
• Vaak is er ook een kettingbeding. Dit betekent dat de plicht niet stopt bij jou. Als je het huis verkoopt binnen de termijn (met toestemming), moet je de zelfbewoningsplicht doorgeven aan de volgende koper. De ketting van verantwoordelijkheid mag niet breken.

De geur van het zware papier bij de notaris. Het voelt bijna heilig. Je tekent niet voor een bezit, maar voor een periode van je leven, vastgeklonken aan een postcode. Drie jaar. Soms vijf. Een fragment van je bestaan, beloofd aan een plek. Je belooft de lichten aan te doen, de post te legen, te leven. En als je die belofte breekt, komt de brief. Onpersoonlijk en hard. De boete, een getal dat de droom doorprikt. Dan wordt het huis weer gewoon stenen.

Wie bepaalt de zelfbewoningsplicht?

De gemeente. Punt. Maar het is niet zomaar een beslissing die ze nemen hoor.

Ze zitten met de woningcorporaties om de tafel, ja. En daar kijken ze echt naar wat er aan de hand is in hun eigen stad of dorp. Dus, de gemeente zelf bepaalt dus de zelfbewoningsplicht, gebaseerd op die gesprekken en de lokale woningmarktproblemen. Dat is wel belangrijk om te weten.

Want ja, elke gemeente is anders. De een heeft een groot tekort aan huizen, de ander heeft meer koopwoningen die leeg staan. Dus het is geen éénzijdig iets, maar echt maatwerk. De gemeente kijkt naar de lokale situatie en wat er nodig is om de woningmarkt te reguleren.

En als een gemeente dan zo'n plicht invoert, dan is dat dus vaak om te zorgen dat huizen ook echt bewoond worden, en niet worden opgekocht door mensen die er niet gaan wonen. Dat lijkt me wel logisch, toch? Vooral als er veel vraag is naar huurwoningen.

Soms is het ook zo dat de gemeente een afspraak maakt met woningcorporaties. Dan zeggen ze van, oké, wij doen dit, maar jullie zorgen dan weer voor iets anders. Een soort deal. Dus afspraken met woningcorporaties spelen ook een rol, maar de uiteindelijke beslissing ligt wel echt bij de gemeente. Dat moet je onthouden.

Wie bepaalt de zelfbewoningsplicht in een gemeente?

De zelfbewoningsplicht in een gemeente wordt vastgesteld door de gemeente zelf.

Ja hoor, het zijn diezelfde ambtenaren die ook beslissen over de kleur van je kliko en de openingstijden van het plantsoen: de gemeente. Die wijsneuzen op het stadhuis trekken aan de touwtjes. Ze kijken naar de lokale woningmarkt alsof het een spannend potje bingo is. "Hé, we hebben hier te weinig huizen, of ze worden opgekocht door snelle Jelles die ze doorverhuren voor goud geld!" Dan schudden ze een regeltje uit hun mouw, de zogenaamde zelfbewoningsplicht.

Die plicht is er niet zomaar, hè. Het is een soort toverspreuk tegen die beleggers die denken dat ze huizen kunnen hamsteren als toiletpapier tijdens een pandemie. Gemeenten, met hun onnavolgbare wijsheid, snappen dat huizen zijn om in te wonen, niet om er slapend rijk mee te worden. Ze maken keiharde afspraken, vaak met woningcorporaties, alsof ze een geheime deal sluiten in een duistere steeg.

• Lekker lokaal geneuzel: Elke gemeente heeft z'n eigen kruidenrekje met regels. In de ene stad pakken ze het strenger aan dan een boze schooljuffrouw, in de andere stad boeit het ze geen moer.
• Woningnood aanpakken: Het is hun poging, vaak even vruchtbaar als een poging om water in een vergiet te bewaren, om de woningnood te bezweren. Ze hopen dat mensen dan echt in hun eigen koophuis gaan wonen.
• Bescherming van starters: Zie het als een soort beschermingsprogramma voor de starter op de woningmarkt, die anders kansloos is tegen de cash-cow van een belegger die met dikke stapels contanten zwaait. Een beetje zoals een moederkip haar kuikens beschermt tegen een hongerige vos, maar dan met bureaucratie in plaats van veren.

En niet te vergeten, ze moeten eerst door een berg papierwerk ploeteren om zo'n regel in te voeren. Het is niet zomaar 'pling' en daar is de regel. Nee, er moet over vergaderd worden tot in de treurnis, inspraakrondes die niemand leest en dan nog langs de gemeenteraad die er ook weer het zijne van vindt. Een circus, zeg ik je, een compleet circus! Mijn buurman, Jan, zegt altijd: "Als ze net zo snel huizen bouwden als regels verzonnen, woonden we allemaal in een paleis." En zo is het maar net.

Hoe kan de zelfbewoningsplicht worden gecontroleerd?

Zelfbewoningsplicht? Handhaven is een lachertje!

Publiekrechtelijk is er momenteel geen fluit te beginnen tegen huisjesmelkers die hun panden verpatsen aan de eerste de beste. Geen poot om op te staan, dus de gemeente staat met lege handen. Een beetje zoals een hond die blaft, maar niet bijt.

Dan maar de privémagiërs aan het werk!

Als je echt zeker wilt zijn dat iemand in zijn eigen stulpje blijft wonen, moet je het vastleggen in een privaatrechtelijk contract. Denk aan een huis kopen, maar dan met een extra verplicht dansje en een liedje erbij.

De boete: de ultieme schrik?!

Meestal zetten ze er een klapperende boete tegenaan. Schend je de plicht? Dan gaat de geldkist rinkelen. Hopelijk hard genoeg om die huizenjagers even wakker te schudden uit hun winstgevende dromen. Net als een wekker die zo irritant loeit dat je wel móet opstaan.

• Wat valt er nog meer te regelen?
  • Een clausule die zegt dat de deal ongeldig is.
  • De mogelijkheid voor de verkoper om het huis terug te kopen.

Waarom dit gedoe?

Dit is vooral bedoeld om de woningmarkt in toom te houden en speculatie tegen te gaan. Ze willen dat mensen écht wonen, niet alleen investeren als een soort hamster die nootjes opspaart voor de winter. Dat de overheid hier weinig grip op heeft, is een beetje een drama, maarja, het is niet anders.