Welke notariskosten zijn aftrekbaar?

Welke notariskosten zijn aftrekbaar van de belasting?

Nou zeg, toen ik m'n eigen plekje kocht, vorig jaar rond de lente, ergens mei tweeduizenddrieëntwintig in dat drukke Utrecht, aan de Amsterdamsestraatweg, was dat me toch een gedoe met al die papieren. Ik dacht echt even: 'Waar begin ik hieraan?' En die notariskosten, jeetje, een wirwar. Kon dat nou allemaal van de belasting af? Je hoopt van wel, toch.

Maar gelukkig, een paar dingen wel. Die hypotheekakte bijvoorbeeld, die kosten mocht ik gewoon opgeven. Dat was echt een opluchting hoor, toen ik dat ontdekte bij de belastingaangifte.

En weet je nog, dat ik even zonder huis zat, omdat mijn oude stekkie nog niet verkocht was? Toen had ik zo'n overbruggingskrediet nodig. De uitgaven daarvoor, die konden ook deels teruggehaald worden. Dat scheelde enorm, anders had ik die droomwoning aan de Oudegracht nooit kunnen scoren, denk ik.

Trouwens, de inschrijvingskosten voor het Kadaster, weet je wel, die administratieve molen, die waren ook aftrekbaar. Pfoei, die had ik even over het hoofd gezien, maar gelukkig stond dat ergens goed aangegeven.

Die hypotheekadviseur van me, een echte goudhaantje op de Croesestraat trouwens, z'n honorarium kon ik ook meenemen. En de taxatie van de woning, die moest toch gebeuren voor de financiering, ook die mocht van het belastbaar inkomen af. Dat waren allemaal van die onverwachte meevallers, eerlijk gezegd.

Tot slot, het honorarium van de notaris zelf, dat bedrag voor het opmaken van de hypotheekakte, die kosten waren ook aftrekbaar. Elke euro die je op die manier terugziet, is mooi meegenomen, vind ik dan.

Kan je registratierechten afschrijven?

Registratierechten en notariskosten zijn niet vrij afschrijfbaar meer. Vanaf 1 januari 2024 moeten ze direct in de kosten worden opgenomen of afgeschreven volgens het ritme van de hoofdinvestering.

Het was anders. Nu niet meer. Dat veranderde, jaren terug al. De regels, ze verschuiven. Altijd.

Die bijkomende kosten – notariskosten, registratierechten – ze plakken aan de investering. Onlosmakelijk. Vroeger mocht je er meer mee. Een eigen tempo kiezen. Voorbij.

Sinds 1 januari 2024 is de koers vast.

Twee paden resten. Twee.

• Rechtstreeks in de kosten: Directe verwerking. Alles in één keer. Geen uitstel. Snel.
• Afschrijven met de investering: Het ritme van het object zelf. Jarenlang. Net als het gebouw, of de machine. Traag.

Kiezen is noodzaak. Geen voorkeur meer. De wet dicteert. Dat is de realiteit. Altijd.

Het gaat over waarde. En over het erkennen daarvan. Een gebouw heeft nut. De kosten om het te verkrijgen, ook. Maar dat nut is anders. Niet materieel.

Afschrijven is uitspreiden. Een last dragen over tijd. Wanneer dat niet mag, wordt de last acuut. Pijnlijk soms.

Het besluit is helder.

• Vroeger: Vrijheid van interpretatie. Een marge.
• Nu: Strakke lijnen. Minder ruimte voor de ondernemer. Duidelijk.

Wat je koopt, draagt zijn eigen bagage mee. De acquisitie. De formele kant. Dat papierwerk is niet gratis. Het is de prijs van het bezit.

Het bedrag blijft hetzelfde. Of je het nu vandaag draagt, of spreidt over jaren. Alleen de timing verandert. Een boekhoudkundige constructie. De realiteit van de uitgave is al lang een feit.

Kan ik de registratierechten voor de grond afschrijven?

Registratierechten grond? Bam! In één keer aftrekbaar, alsof je een gouden ticket hebt getrokken. Geen gezeik met verspreiden over jaren, gewoon gelijk je portemonnee spekken. Kassa!

En die andere kosten, voor het gebouw zelf? Daar mag je een beetje mee goochelen. Je kunt zeggen: "Yo, ik wil die klap in één keer voelen," of je smeert ‘m uit, net als dat laatste beetje pindakaas op je boterham, lijnrecht en gestaag afschrijven. De keuze is reuze, net als bij een buffet!

Dus, om het simpel te houden: grondkosten zijn meteen weg, een soort belasting-verjaardagscadeautje. Voor de rest van de poespas rond het gebouw, kies je je eigen avontuur: of een snelle hap, of een lange adem. Lekker makkelijk, toch?

Kan je afschrijven op grond?

Niet over grond, wel over opstal.

Je bouwt op steen, maar grond zelf is ondeelbaar. Afschrijven is slijtage, niet iets wat de aarde overkomt.

• Opstal: Gebouwen, constructies. Dit is waar de pen de markt raakt.
• Grond: Land. Immobiel, onverwoestbaar. Geen afschrijving hier.

Gebruiksduur pand:

• 30-50 jaar. Een richtlijn, geen ijzeren wet.

Restwaarde: Wat overblijft. De laatste adem van een gebouw, voordat het verdwijnt of een nieuw leven krijgt.

Conclusie: Grond is eeuwig. Gebouwen vergaan. Afschrijven is de erkenning van verval, enkel voor wat gebouwd is.

Kan ik een pand afschrijven als de bodemwaarde bereikt is?

Nee, als de bodemwaarde is bereikt, stopt het afschrijven. Je kunt dan fiscaal gezien geen krasje meer van de waarde afhalen.

Het is alsof je een taart eet. Je mag stukjes nemen (afschrijven) tot je bij de bodem komt. En de Belastingdienst heeft besloten dat die bodem vanaf nu een flink stuk dikker is. Het feest van de afschrijvingskosten is dus wat sneller voorbij dan je misschien had gehoopt.

Sinds 2024 zijn de spelregels veranderd, en niet in jouw voordeel, sorry. De fiscus heeft de boel lekker 'vereenvoudigd'. Dat is meestal een codewoord voor 'minder voordeel voor jou'.

• De bodemwaarde is nu voor IEDER bedrijfspand 100% van de WOZ-waarde. Of je er nu zelf in zit te zwoegen of het verhuurt aan een hippe koffiebar, het maakt niet meer uit. Einde discussie.
• Vóór 2024 mocht je voor een pand in eigen gebruik afschrijven tot 50% van de WOZ-waarde. Die goede oude tijd is voorbij. Nu is het voor iedereen de volle mep.

Maar wacht, er is een kleine, bijna aandoenlijke overgangsregeling. Een soort troostprijs. Als je een gebouw vóór 1 januari 2024 hebt gekocht en er nog geen drie volledige boekjaren op hebt afgeschreven, mag je de oude, gunstigere regels blijven toepassen totdat die drie jaar voorbij zijn. Een klein beetje uitstel van executie.

Nog een klein detail waar veel mensen overheen struikelen: de grond onder je pand. Die kun je niet afschrijven. Grond verslijt niet, redeneert de fiscus, het wordt hooguit een modderpoel, maar de waarde blijft. Je schrijft dus alleen af op de opstal, niet op de grondwaarde. Je moet de aankoopwaarde dus netjes splitsen.

Dus, als je pand de WOZ-waarde als boekwaarde heeft bereikt, is het afschrijven klaar. Je kunt nog wel gewoon de onderhoudskosten aftrekken. Elk likje verf en elke nieuwe dakpan blijft gelukkig je vriend.

Wat mag je in 5 jaar afschrijven?

Vijf jaar is een limiet. Of minder.

• 20% per jaar. Dat is de standaard.
• Sommige dingen duren langer. Maar zelden meer dan vijf.
• Goodwill? Daar mag je 10% per jaar van doen. Dat is dus 10 jaar. Een andere klasse.

Het is een spel van getallen. Winst drukken. Belasting ontwijken. Een klein spel. Dat iedereen speelt. Op hun eigen manier. Met hun eigen middelen.

Waarom vijf jaar? Het is een arbitrale periode. Voldoende tijd voor de meeste zaken. Om hun waarde te verliezen. Of om te worden vervangen. Een cyclus.

• Denk aan computers. Vier jaar is al veel.
• Of een machine. Die kan langer mee. Of juist niet.
• Automobiles. Vaak sneller afgeschreven. Zeker als ze veel kilometers maken.

Het getal is niet heilig. Maar de regel wel. Je moet je eraan houden. Anders komt de belastingdienst. En die is minder coulant. Die ziet alleen de cijfers. Niet de sentimenten. Of de levensduur. Van een idee. Of een machine.

Hoeveel afschrijving kan ik in het jaar van verkoop nemen?

In het jaar van verkoop is de afschrijving nul. Geen discussie. De fiscus trekt de lijn bij de start van het boekjaar waarin je verkoopt.

De regels zijn hard.

• Jaar van aankoop: Volledige jaarafschrijving. Zelfs als je koopt op 31 december. Een cadeautje.
• Jaar van verkoop: Geen afschrijving. Zelfs als je verkoopt op 31 december. De deur is dicht.

Wat telt is het resultaat bij verkoop. De verkoopprijs versus de boekwaarde aan het begin van dat jaar.

• Verkoop > boekwaarde = meerwaarde. Dit is winst. Hierover betaal je belasting.
• Verkoop < boekwaarde = minderwaarde. Dit is verlies. Dit verlies is aftrekbaar.

Pas op. Verkoop je een bedrijfsmiddel binnen 5 jaar na de investering? Dan moet je mogelijk een deel van de investeringsaftrek terugbetalen. Dit heet de desinvesteringsbijtelling. Een koude douche als je niet oplet.

De strategie is dus: kopen eind van het jaar, verkopen begin van het jaar. Maximaliseer je afschrijving. Timing is alles.