Welke kosten zijn notaris niet aftrekbaar?

Welke notariskosten zijn niet aftrekbaar? 2% vs 8% tarieven

Het begrijpen van Welke notariskosten zijn niet aftrekbaar? voorkomt onverwachte financiële tegenvallers bij de aankoop van een woning. Fiscale missers leiden vaak tot onnodig verlies van kapitaal en juridische complicaties. Kennis van deze regels beschermt kopers tegen foutieve belastingaangiften. Leer de specifieke voorwaarden om financiële risicos te minimaliseren.

Welke notariskosten zijn niet aftrekbaar bij de aankoop van een woning?

Bij het kopen van een huis krijg je te maken met een flinke stapel facturen, waarbij de notariskosten vaak een van de grootste posten zijn op de nota van afrekening. Het is essentieel om te weten dat alleen de kosten die direct verband houden met het afsluiten van je hypotheek fiscaal aftrekbaar zijn, terwijl de kosten voor de feitelijke eigendomsoverdracht - zoals de leveringsakte en de overdrachtsbelasting - dat niet zijn. In 2026 gelden er specifieke regels en drempels die bepalen hoeveel je uiteindelijk terugkrijgt van de notariskosten belastingdienst.

Toen ik voor het eerst mijn nota van afrekening onder ogen kreeg, duizelde het me door alle cijfers en vaktermen. Ik dacht simpelweg: de notaris helpt me bij de koop, dus de hele factuur zal wel aftrekbaar zijn. Helaas kwam ik er snel achter dat de fiscus daar heel anders over denkt. De realiteit is dat vaak minder dan de helft van de totale notarisfactuur daadwerkelijk een belastingvoordeel oplevert. Het onderscheid zit hem puur in het verschil tussen financieringskosten en aankoopkosten.

De leveringsakte: de grootste niet-aftrekbare post

De kosten voor de leveringsakte, ook wel de transportakte genoemd, zijn nooit aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Maar zijn de notariskosten leveringsakte aftrekbaar? Nee, deze akte zorgt ervoor dat de woning officieel op jouw naam komt te staan in het kadaster, maar omdat dit een transactie is voor de aankoop van een bezit en niet voor de financiering ervan, ziet de belastingdienst dit als een privé-uitgave. Gemiddeld liggen de kosten voor deze akte tussen de 600 en 1.100 euro, afhankelijk van het notariskantoor dat je kiest.

Veel kopers maken de fout om de gehele kosten koper op te voeren als aftrekpost. Welke notariskosten zijn niet aftrekbaar? is een vraag die vaak te laat gesteld wordt, wat een riskante gok is die vrijwel altijd leidt tot correcties achteraf. Naast de akte zelf zijn ook de kadastrale rechten voor de levering - de kosten die de notaris afdraagt aan het Kadaster om jou als nieuwe eigenaar te registreren - volledig uitgesloten van aftrek. In 2026 bedragen deze registratiekosten vaak rond de 80 tot 150 euro per inschrijving.

Andere notariskosten die je niet kunt aftrekken

Naast de leveringsakte zijn er nog diverse andere posten op de notarisfactuur die je niet mag aftrekken. Het is belangrijk om hier kritisch naar te kijken, vooral als je extra diensten hebt afgenomen tijdens het koopproces.

Testament en samenlevingscontract

Het is heel gebruikelijk om bij de aankoop van een eerste huis direct een testament of samenlevingscontract op te laten stellen. Hoewel dit vaak in een gecombineerd pakket bij de notaris wordt aangeboden, blijven dit persoonlijke juridische documenten. Omdat ze niets te maken hebben met de financiering van de eigen woning, zijn de kosten testament aftrekbaar belasting technisch gezien niet mogelijk. In 2026 betaal je voor een eenvoudig testament vaak tussen de 250 en 500 euro, en dat bedrag moet je dus volledig uit eigen zak betalen.

Onafhankelijke advieskosten en tolk

Soms brengt een notaris extra kosten in rekening voor algemeen juridisch advies dat niet specifiek over de hypotheekakte gaat. Ook als er een tolk aanwezig moet zijn bij het passeren van de akten, zijn die kosten (vaak rond de 200 tot 350 euro) niet aftrekbaar. Het voelt misschien onrechtvaardig omdat deze kosten noodzakelijk zijn om de koop te voltooien, maar de fiscus trekt hier een harde lijn: alleen directe financieringskosten tellen.

Fiscale beperkingen en overdrachtsbelasting in 2026

In 2026 is de woningwaardegrens voor de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting vastgesteld op 555.000 euro. ^[1] Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning onder dit bedrag, dan bespaar je de volledige 2 procent overdrachtsbelasting. Echter, als je boven deze grens koopt of niet aan de voorwaarden voldoet, is die 2 procent overdrachtsbelasting een enorme kostenpost die valt onder niet aftrekbare kosten eigen woning. Voor beleggers is de situatie in 2026 iets gunstiger geworden: het tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen is verlaagd van 10,4 procent naar 8 procent, maar ook dit blijft een niet-aftrekbare investering.

Nog een addertje onder het gras: de tariefsaanpassing voor de hoogste belastingschijf. Als je inkomen in 2026 hoger is dan 78.426 euro, wordt de aftrek van zelfs de toegestane kosten beperkt tot 37,56 procent. ^[3] Dit betekent dat je van elke euro die wel aftrekbaar is, minder terugkrijgt dan je op basis van je belastingtarief zou verwachten. Het is een subtiele maar pijnlijke beperking voor de hogere inkomens.

Niet vergeten. Controleer altijd of de notaris de BTW apart heeft vermeld. De BTW over de niet-aftrekbare kosten is uiteraard ook niet aftrekbaar.

Sneloverzicht: Wat is wel en niet aftrekbaar bij de notaris?

Niet-aftrekbare kosten (Aankoopkosten)

De belasting van 2 procent (of 8 procent voor beleggers) over de koopsom

Kosten voor een testament, samenlevingscontract of huwelijkse voorwaarden

Inschrijfkosten voor de leveringsakte in de openbare registers

Kosten voor het opstellen en passeren van de leveringsakte (transportakte)

Wel aftrekbaar (Financieringskosten)

Inschrijfkosten voor de hypotheekakte in de openbare registers

Kosten voor het taxatierapport dat nodig is voor de hypotheekaanvraag

De borgtochtprovisie voor de Nationale Hypotheek Garantie (0,4 procent in 2026)

Kosten voor het opstellen en passeren van de hypotheekakte

De fiscale misser van Mark en Sophie in Utrecht

Mark en Sophie, beide dertigers uit Utrecht, kochten begin 2026 hun eerste herenhuis voor 540.000 euro. Ze waren dolblij dat ze net onder de startersvrijstelling van 555.000 euro bleven, maar raakten in de war door de complexe eindfactuur van de notaris van ruim 3.200 euro.

Ze probeerden aanvankelijk de volledige notarisfactuur op te voeren als aftrekpost bij hun voorlopige aanslag. Het resultaat was een forse waarschuwing van hun boekhouder: ze hadden per ongeluk 1.200 euro aan kosten voor de leveringsakte en hun nieuwe testamenten meegeteld als aftrekbare financieringskosten.

Na het bestuderen van de specificatie realiseerden ze zich dat de notaris de kosten voor de hypotheekakte en de leveringsakte op één hoop had gegooid. Ze moesten de factuur regel voor regel splitsen om te zien welk deel daadwerkelijk over de lening ging.

Uiteindelijk bleek slechts 1.450 euro aftrekbaar. Door de correctie op tijd door te voeren voorkwamen ze een naheffing, maar de les was duidelijk: een startersvrijstelling voor de belasting betekent niet dat alle andere notariskosten ook ineens gratis of aftrekbaar zijn.

Deze informatie is uitsluitend bedoeld voor educatieve doeleinden en vormt geen persoonlijk fiscaal of juridisch advies. Belastingregels en tarieven kunnen wijzigen. Raadpleeg altijd een gecertificeerd belastingadviseur of de Belastingdienst voordat u beslissingen neemt over uw belastingaangifte.