Welke kosten vallen niet onder kosten koper?

Niet alles wat onderdeel is van een woning valt onder de kosten koper. Terwijl overdrachtsbelasting wel degelijk betrekking heeft op de aankoop van een onroerend goed, zoals de woning zelf, zijn er diverse items die daaronder niet vallen. Het is belangrijk dit goed te begrijpen om je financiële verplichtingen bij een aankoop te kennen.

Een belangrijk onderscheid zit in de term "roerende" versus "onroerende" zaken. Onroerende zaken, zoals de woning als geheel, zijn inherent verbonden aan de grond en vallen onder de reikwijdte van de overdrachtsbelasting. Daarentegen vallen roerende zaken, zoals inventaris, buiten deze belasting.

Wat valt dus niet onder kosten koper, naast de voorbeelden van roerende zaken die vaak genoemd worden?

• Inventaris: Meubels, gordijnen, beddengoed, vloerbedekking, elektronica, etc. zijn typische voorbeelden van roerende zaken. Dit geldt ook voor de CV-ketel, de wasmachine, en andere apparatuur.
• Aanbouwen en veranda's: Al deze aanbouwwerken, mits ze niet inherent onroerend zijn geworden, vallen niet onder de overdrachtsbelasting. De afspraken rondom dergelijke items dienen wel zorgvuldig in de koopovereenkomst te worden geregeld.
• Tuin: De gewone tuin met planten en bomen (geen gebouwd deel zoals een serre of veranda) is over het algemeen niet onderdeel van de overdrachtsbelasting.
• (Niet-inbedde) Tuinhuisjes en schuren: Ook buitenverblijven, tenzij ze structureel deel uitmaken van de woning.
• Erfdienstbaarheden: Erfdienstbaarheden zoals servitudes, zijn over het algemeen niet rechtstreeks onder de overdrachtsbelasting ingevoegd.
• Huurcontracten voor de woning: In de koopovereenkomst of bijlagen moet wel expliciet staan wie de rechten van huurders voortzet.
• Afspraak over de opvolging van abonnementen (internet, kabel): De nieuwe eigenaar dient zelf een nieuwe overeenkomst af te sluiten, dit is apart.
• Gemeenschappelijke kosten van de Vereniging van Eigenaren (VvE): De overdrachtsbelasting kent de VvE niet expliciet aan.

Het is cruciaal om bij de aankoop van een woning de specificaties in de koopovereenkomst te doornemen, en indien nodig aanvullende afspraken te maken over de items die niet automatisch onder de overdrachtsbelasting vallen, maar wel deel uitmaken van de transactie. Neem bij twijfel contact op met een notaris of een adviseur op het gebied van onroerend goed. Informatie op deze site is bedoeld als algemene richtlijn en is geen financieel advies.