Welk land heeft geen woningtekort?

Welk land heeft geen woningtekort volgens Eurofound?

Wie inzicht wil krijgen in de Europese huizenmarkt ontdekt dat de druk op huisvesting per regio flink verschilt. Ontdek welke markten volgens recente onderzoeksgegevens de minste spanning ervaren en waar het welk land heeft geen woningtekort antwoord op leidt.

Welk land heeft geen woningtekort in Europa?

De vraag welk land geen woningtekort heeft, is minder eenvoudig te beantwoorden dan het lijkt en kan liên quan đến nhiều yếu tố khác nhau.

In werkelijkheid heeft vrijwel geen enkel Europees land een perfecte balans op de huizenmarkt, maar de druk verschilt enorm per regio. Landen in Centraal- en Oost-Europa, zoals Roemenië, Slowakije, Hongarije, Litouwen en Polen, vallen op omdat het percentage mensen dat een huis huurt daar extreem laag is. Dit specifieke kenmerk zorgt ervoor dat de klassieke huurcrisis, zoals we die in West-Europa kennen, daar nauwelijks vat krijgt op de lokale bevolking.

Hoewel de media de indruk wekken dat heel Europa in brand staat door de huizencrisis, laten nationale statistieken een genuanceerder beeld zien.
Het percentage huishoudens dat een eigen woning bezit, ligt in de Europese Unie gemiddeld op 68%.

In West-Europa daarentegen, met name in Nederland, is de markt anders stabiel.

Nederland behoort tot de meest stabiele landen wat betreft betalingszekerheid. Er zijn gemiddeld genomen opvallend weinig betalingsproblemen met zowel energiecontracten als hypotheken. Dit betekent echter niet dat er geen tekort is. Het laat zien dat de financiële fundamenten van de zittende huiseigenaren stevig zijn, ondanks de krapte voor nieuwkomers.

Het Oost-Europese model: Waarom huurders daar zeldzaam zijn

Om te begrijpen waarom landen als Roemenië en Slowakije nauwelijks een klassieke huurcrisis kennen, moeten we kijken naar de eigendomsstructuur.
In huizenmarkt roemenië en omliggende gebieden bezit maar liefst 94% van de bevolking een eigen woning, de hoogste score binnen de Europese Unie. Slowakije volgt vlak daarachter met een score van 93%, terwijl Hongarije op 92% staat.

Dit gigantische eigenwoningbezit is een directe erfenis van de privatiseringgolven na de val van het communisme in de vroege jaren negentig.
Destijds konden bewoners hun door de staat gebouwde appartementen voor een fractie van de marktwaarde opkopen. Het resultaat? Een markt waarin de particuliere huursector minuscuul is.

In mijn ervaring met internationale vastgoedanalyses hoor ik vaak dat dit Oost-Europese model de ultieme oplossing is.

Maar er zit een addertje onder het gras. Veel van deze woningen zijn verouderd. De overbevolkingsgraad in Roemenië is met ongeveer 40% nog altijd een van de hoogste in Europa. Families wonen vaak met drie generaties in één klein appartement omdat jongeren geen eigen betaalbare plek vinden. De cijfers tonen dus geen woningtekort op papier, maar verhullen een kwalitatief tekort. Soms is de realiteit minder rooskleurig dan de kale statistieken suggereren.

Het contrast met de mature huurmarkten

Dit model staat in schril contrast met West-Europa.

In Duitsland is de situatie volledig omgedraaid: daar woont maar liefst 53% van de bevolking in een huurwoning. Duitsland is hiermee het enige land in de Europese Unie waar huurders in de meerderheid zijn. Dit maakt de maatschappij direct kwetsbaar voor de stijging van de huurprijzen, die tussen 2010 en 2024 Europees gemiddeld met 25% omhooggingen. Wanneer de markt verschuift van bezit naar huur, verandert de dynamiek van de crisis onmiddellijk van een luxeprobleem in een acute bestaanscrisis.

De paradox van het nationale versus het lokale woningtekort

Een cruciale fout die veel woningzoekenden maken, is het verwarren van nationale statistieken met de lokale realiteit.

De meeste landen in Europa rapporteren op papier namelijk helemaal geen woningnood in europa. Dit komt door de grote demografische verschillen tussen de krimpende plattelandsregios en de exploderende steden. Landen kampen primair met lokale tekorten door urbanisatie. Terwijl de hoofdsteden onbetaalbaar worden, staan er in de periferie duizenden huizen leeg.

Slechts een handjevol Europese landen rapporteert een officieel landelijk tekort dat de gehele markt verlamt.

In Duitsland bedraagt dit tekort ongeveer 1.6% van de totale woningvoorraad. In Nederland ligt dit percentage op ongeveer 5%, wat neerkomt op een direct tekort van zon 400.000 woningen op een totale voorraad van 8.2 miljoen huizen. Extreme uitschieters zijn Slowakije met een tekort van 15% en Ierland met 12% op de nationale voorraad.

De echte boosdoener achter deze cijfers? De bouwproductie is door stijgende materiaalkosten en personeelstekorten gedaald naar een dieptepunt.
In veel Europese steden dekt het aanbod van nieuwe woningen inmiddels nog maar 50% van de daadwerkelijke vraag. Hierdoor stijgen de prijzen sneller dan de inkomens, wat vooral jongeren hard treft.

Vergelijking van woningmarkten in Europa

Roemenië

• Extreem hoog (94%)

• Minuscuul, bijna geen particuliere huurders

• Kwaliteit van de woningen en hoge overbevolkingsgraad in stedelijke gebieden

Duitsland

• Laag (47%)

• Zeer matuur, de meerderheid van de bevolking huurt

• Snel stijgende huurprijzen en een nationaal tekort van 1.6% van de voorraad

Nederland (Stabiele betalingsmarkt)

• Gemiddeld tot hoog

• Gereguleerd maar kampt met extreme schaarste in de vrije sector

• Kwantitatief tekort van 5% van de totale woningvoorraad

De zoektocht van Stefan in Boekarest

Stefan, een 26-jarige software engineer uit Boekarest, wilde dolgraag op zichzelf wonen om de dagelijkse reistijd naar zijn werk te verkorten. De huurmarkt in de stad bleek echter onbegaanbaar door een gebrek aan gereguleerd aanbod.

Zijn eerste poging was het huren van een studio via een informele eigenaar. Dit liep uit op een fiasco toen de verhuurder de prijs binnen drie maanden plotseling met de helft verhoogde zonder contractuele basis.

Stefan besefte dat de lokale markt volledig draait op informeel bezit en dat huren weinig zekerheid biedt. Hij veranderde zijn tactiek en besloot met financiële hulp van zijn familie een klein appartement te kopen via een hypotheek.

Hoewel de rentes hoog waren, vond hij na zes maanden een stabiele plek. Zijn maandelijkse lasten zijn nu vast, wat hem rust geeft in een land waar bijna iedereen een eigen huis bezit.