Wat is een goed rendement op verhuur?

Wat is een gezond verhuurrendement vinden?

Nou, dat rendementsding op je huurpand, weet je, dat is altijd een beetje een gok, vind ik. Vroeger, toen ik net begon met die ene flat in de Javastraat in Amsterdam, dacht ik ook, 4 procent, dat is toch mooi.

Maar dan vergeet je de onderhoudskosten, hè. En die belasting, natuurlijk. Dus dat 4 procent, dat was al snel een stuk minder, misschien wel 3,5 procent, als het meezat. En dan heb je het nog niet eens over een lege maand gehad.

Ik denk dat het vooral belangrijk is om niet alleen naar dat getalletje te kijken. Je moet ook voelen of het klopt, snap je. Of je je er goed bij voelt, ook al is het rendement net iets lager. Het is meer dan alleen cijfers.

Een tijdje terug kocht ik een appartementje in Utrecht, dat betaalde ik €220.000 voor. Huurder erin voor €1200. Dat leek me een goed begin, maar ja, die VvE kosten, die vielen me toch tegen. En een nieuwe CV ketel was ook zo gefikst, €1500, paf. Dus ja, rekenen is één ding, de praktijk is anders.

Het voelt dus alsof je het beste rendement hebt als het allemaal een beetje meezit, en als je er niet te veel gedoe mee hebt. Als het gewoon loopt, zonder gezeur. Dat is voor mij persoonlijk het meest waardevolle.

Wat is het gemiddelde rendement op verhuur van een woning?

Het gemiddelde rendement op verhuur van een woning is voor bestaande verhuurders nu 4% en voor nieuwe verhuurders 2,4%.

Die cijfers... ze zweven in de nacht, soms. Ik zie ze voor me, de percentages. Vroeger was het anders. Toen was er nog die marge, een buffer. Nu voelt het als schrapen, als voortdurend achter de feiten aanlopen. Het is een ander spel geworden.

Die grens van 5% rendement, dat was eens de stille afspraak. Het minimum waar je op kon rekenen, dacht ik. Een basis, nodig om risico's op te vangen. Nu... niet één op de tien woningen haalt dat nog. Een kille constatering, als je er zo over nadenkt, midden in de stilte.

Voor ons, de bestaande, is het een daling van 8,4% naar die magere 4%. Bijna de helft weg, gewoon vervlogen. En voor wie nu begint, die naïeve zielen, is het nog erger: van 8,1% naar die schamele 2,4%. Je vraagt je af waarom je de moeite nog zou nemen.

De redenen, ik ken ze. Ik voel ze in mijn portemonnee, in de stress die het met zich meebrengt. Het is een mix van dingen die langzaam het water omhoog hebben geduwd, totdat we nu met de voeten in het moeras staan:

• De rentes zijn gestegen. Voor nieuwe hypotheken, maar ook voor bestaande als ze aflopen. Een zware last.
• De politiek heeft besloten in te grijpen. Strengere huurregulering, dat puntensysteem dat de prijzen drukt, het wringt.
• De belasting op vermogen in box 3. Die is een juk geworden, ja. Alsof bezit een zonde is.
• Hogere aankoopkosten voor vastgoed, de prijzen zijn de pan uit gerezen.
• Onderhoudskosten die jaar na jaar omhoogschieten, materialen, arbeid. Dat moet ook ergens vandaan komen.

Het voelt alsof de overheid ons, de particuliere verhuurders, gewoon niet meer wil. Alsof we een overbodige schakel zijn. Maar wie vangt dan de klappen op? Wie investeert dan nog in die woningen die zo hard nodig zijn? De stilte van de nacht, die geeft geen antwoorden, alleen maar meer vragen. Ik staar naar het plafond, en de cijfers blijven hangen.

Wat is een redelijk rendement op vastgoed?

Voor residentieel vastgoed geldt doorgaans een rendement van 3 tot 5% per jaar als solide. Voor commercieel vastgoed liggen de verwachtingen doorgaans hoger, zo tussen de 5 en 10% per jaar. Dit zijn de benchmarkcijfers waar de meeste serieuze investeerders op focussen voor 2024.

Wat is "goed" eigenlijk? Een rendement is zelden een op zichzelf staand getal; het is een echo van risico, locatie en economische golven. Die percentages, ze vertellen een verhaal, maar je moet leren luisteren. Het gaat niet alleen om de directe cashflow, maar ook om de stabiliteit en de potentie op lange termijn.

Het rendement op residentieel vastgoed (die 3-5%) komt vaak uit een combinatie van huurinkomsten en een geleidelijke waardestijging. Denk aan appartementen of eengezinswoningen. Hier is stabiliteit vaak de sleutel. De markt is groot, en de vraag naar woningen blijft een constante factor, ongeacht de kleine fluctuaties.

Bij commercieel vastgoed (5-10%) spreken we over winkelpanden, kantoren, logistieke centra. De hogere potentiële opbrengst reflecteert een hoger risicoprofiel. De huurcontracten zijn vaak langer, maar leegstand kan harder aankomen. Een kantoor dat leegstaat is een sluipend gif voor je portefeuille.

Vele draden weven samen in het tapijt van rendement. Enkele cruciale factoren zijn:

• Locatie, locatie, locatie: Altijd de mantra, en terecht. Een A-locatie blijft goud waard, een minder aantrekkelijke plek vraagt om meer creativiteit.
• Type vastgoed: Een kantoor in een krimpgebied presteert anders dan een seniorencomplex in een vergrijzend welvarend dorp. De niche kan het verschil maken.
• De economische cyclus: Hoogconjunctuur blaast wind in de zeilen, recessie dwingt tot voorzichtigheid en soms tot herpositionering. De rente speelt hierbij ook een monumentale rol.
• Beheer en onderhoud: Een slecht onderhouden pand vreet rendement op, hoe hoog de huur ook lijkt. Je pand is een levend iets, het vraagt aandacht.

Rendement is een concept dat geduld vraagt. Het gaat niet om de snelle winst, alhoewel sommigen dat graag zien. Het is een marathon, geen sprint. Ik heb door de jaren heen gezien hoe velen zich verkijken op de direct zichtbare opbrengsten, terwijl de werkelijke waarde zich over decennia ontvouwt in een solide basis.

Uiteindelijk meet rendement niet alleen je winst, maar ook je inzicht in de wereld om je heen. Het is een spiegel van hoe goed je de toekomstige behoefte kunt inschatten. Waar mensen leven, werken en consumeren, daar schuilt de mogelijkheid. Het is een dialoog tussen kapitaal en maatschappij, die constant in beweging is.

Wat is een goed rendement voor het verhuren van een huis?

Een goed rendement voor huisverhuur is 7% netto of hoger. De huurinkomsten moeten alle maandelijkse kosten dekken om een negatief rendement te voorkomen.

Die 7%... is dat serieus nog haalbaar tegenwoordig? Met deze huizenprijzen? In de grote steden kom je eerder uit op 4-5% als je geluk hebt. Mensen vergeten altijd de kosten die erbij komen kijken. Het is niet alleen de kale huur die binnenkomt.

Je hebt een hele waslijst aan kosten waar je rekening mee moet houden. Ik vergeet er altijd wel een paar.

• Vaste lasten: denk aan de VvE-bijdrage, die kan elk jaar omhoog gaan.
• Belastingen: OZB voor eigenaren, waterschapsbelasting. Die betaal jij, niet de huurder.
• Onderhoud: je moet een potje hebben voor als de cv-ketel het begeeft. Of voor een lekkage. Reken op 1% van de woningwaarde per jaar.
• Verzekeringen: opstalverzekering is een must.
• Leegstand: wat als je een maand geen huurder hebt tussen twee contracten door? Kost je direct geld.

Ze hebben het altijd over het bruto aanvangsrendement (BAR). Dat is de jaarhuur gedeeld door de totale investering (koopprijs + kosten koper). Klinkt leuk voor de bühne, maar het zegt niks.

Waar je echt naar moet kijken is het netto aanvangsrendement (NAR). Dat is de jaarhuur min al die hierboven genoemde kosten. Dat is het getal dat er echt toe doet. Dat is je werkelijke rendement op de stenen.

En dan heb je nog de belasting. Je pand valt in box 3. De huurinkomsten zelf zijn onbelast, dat is fijn. Maar je betaalt wel vermogensrendementsheffing over de waarde van het pand min de hypotheekschuld. Die regels veranderen ook continu. Je moet echt goed opletten.

Soms vraag ik me af of het de hoofdpijn waard is. Huurders die bellen, regels die strenger worden (opkoopbescherming enzo). Maar ja, de waardestijging van het pand is natuurlijk ook een vorm van rendement. Dat is je indirecte rendement. Dus je hebt direct rendement (de huur) en indirect rendement (de verkoopwinst later). Twee verschillende dingen.