Wat is een goed netto rendement op vastgoed?

Wat is goed netto rendement vastgoed?

Nou zeg, "goed netto rendement"... dat is nou echt zo'n vraag die me altijd aan het denken zet, weet je wel? Het voelt zo persoonlijk, wat de één 'prima' vindt, vindt de ander maar karig. Ik bedoel, je stopt er toch je zuurverdiende centen in en dan wil je wel wat terug zien. Het is niet zomaar een nummertje op papier; het gaat over die rust in je hoofd, die extra zekerheid voor later. Mijn eerste flatje in Utrecht, gekocht eind 2018, voelde destijds als een overwinning.

Voor residentieel, dat huisje of appartement waar mensen wonen, daar mik ik meestal op iets rond de drie, misschien vijf procent netto per jaar. Anders voelt het gewoon niet lekker, een beetje té weinig.

Zoals dat appartementje van me op de Amsterdamsestraatweg; gekocht voor €250.000. Na alle onverwachte reparaties – oh, die lekkage van vorig jaar maart, een ramp, kostte me bijna duizend euro – en de gemeentelijke heffingen, en dan de hypotheek natuurlijk, dan blijft er niet altijd megaveel over. Maar hé, die huurders betalen keurig en het pand stijgt ook nog in waarde, dus dat compenseert weer een hoop van die kleine tegeslagen. Ik kwam uit op zo'n 3.8% vorig jaar.

Bij commercieel vastgoed, zoals dat kantoortje wat een kennis van me heeft in Amersfoort, daar verwacht je toch echt wel wat meer, zeg maar. Daar is vijf tot zelfs tien procent netto per jaar best wel gebruikelijk.

Mijn buurman heeft vorig jaar november een kleine winkelpandje gekocht in Gouda, zo'n €320.000. Hij dacht slim te zijn, maar die verbouwing liep gigantisch uit de klauwen; de dakgoot was verroest, en de elektra moest helemaal opnieuw. Uiteindelijk kwam hij uit op een rendement van net iets over de 6%, wat hij zelf wat tegenvallen vond voor al die kopzorgen. Maar ja, dat is altijd het risico hè. Je krijgt meer, maar je hebt ook meer gezeik.

Is 3% rendement goed?

Een rendement van 3% op je spaargeld? Man, dat is momenteel beter dan de loterij winnen, en dat zonder al die confetti en teleurstelling. Zie het als een gratis zakje chips terwijl de rest met honger naar huis gaat. Voor spaarrekeningen is 3% tegenwoordig een soort gouden ei.

Maar beleggen, dat is een ander koekje. Daar mikken we op ergens rond de 6% per jaar. Dat klinkt misschien niet spectaculair, maar geloof me, over een paar jaar kijk je er anders naar. Het is het verschil tussen een kopje koffie per dag en een tripje naar de Bahama's.

Rendement is eigenlijk gewoon het 'extraatje' dat je verdient op je geld. Alsof je geld zelf op vakantie gaat en souvenirs meeneemt. Als je het op een spaarrekening zet, krijgt het een beetje vakantiegeld. Als je belegt, stuur je het op een avontuurlijke reis waar het hopelijk wat exotische schatten vindt.

Sparen daarentegen? Dat is het veilige, vertrouwde thuis. Het geld dat daar ligt, wordt niet met een speedboot over de oceaan gestuurd, maar ligt rustig in de luie stoel. Het beschermt je tegen de stormen, maar die Bahama's zie je er niet mee. Zie het als een paraplu versus een zonnebril. Beide nuttig, maar voor heel andere weertypes.

Wat is de netto huuropbrengst?

Netto huuropbrengst is de jaarlijkse netto-opbrengst van een vastgoedinvestering, uitgedrukt als een percentage van de aankoopprijs van het pand. Dit omvat alle kosten die bij bezit en exploitatie komen kijken. Simpel gezegd: wat je netto overhoudt, gedeeld door wat je ervoor betaald hebt.

Man, die netto huuropbrengst, daar ben ik echt mee bezig. Ik wil echt weten wat ik nou overhoud als ik dat appartement in Amsterdam koop. Het is niet alleen de huur die binnenkomt, toch? Dat is wat veel mensen vergeten. Netto, dat is waar het om draait. Wat schiet er onderaan de streep over? Dat is de echte vraag.

Vorig jaar keek ik naar een pand in de Pijp. Zo’n rekenoefening is dan essentieel. Je moet echt alles meenemen. Ik had toen bijna alleen maar naar de huur gekeken, beetje naïef wel. Mijn neef zei nog: "Denk aan die verborgen kosten, joh. Die vreten je rendement op." En hij had gelijk.

Wat zijn dan al die kosten die erbij komen kijken? Oef, dat is een hele lijst. Het maakt een enorm verschil, moet ik zeggen. Het is niet zomaar de hypotheek en klaar.

• Onderhoudskosten: Dat dak moet vroeg of laat een keer, of die cv-ketel. Een kapotte kraan hier, een verstopte afvoer daar. Kleine dingetjes stapelen zich snel op. Elk jaar een potje hiervoor.
• Beheerkosten: Als ik het laat doen, wat ik wel wil. Ik heb geen zin om midden in de nacht gebeld te worden. Dat kost gewoon een percentage van de huur. Vaak zo’n 5-10%.
• Vastgoedbelastingen: Denk aan de OZB, rioolheffing, afvalstoffenheffing. De gemeente pakt ook haar deel. Elk jaar weer.
• Verzekeringen: Opstalverzekering is een must. En misschien nog een aansprakelijkheidsverzekering. Stel je voor dat er iets misgaat in dat huis.
• Leegstandsrisico: Een paar maanden geen huurder. Dat kan gebeuren! Je moet dat echt meerekenen in je berekening voor het hele jaar, als een soort buffer.
• VVE-kosten: Als het een appartement is, dan heb je de Vereniging van Eigenaars. Die maandelijkse bijdrage is soms fors. Voor gemeenschappelijk onderhoud en zo.

Dus, je neemt je jaarlijkse bruto huurinkomsten, trekt al die ellende eraf, en wat overblijft, dat is je netto-inkomen. Dat deel je dan door wat je voor het huis betaald hebt (aankoopprijs plus overdrachtsbelasting en notariskosten, alles!). Keer honderd, en je hebt je percentage. Pff, best een klus.

Die panden hier in Rotterdam, waar ik nu naar kijk, hebben soms zo’n mooie bruto-opbrengst op papier. Maar dan die kosten! Ik moet er deze week echt even voor gaan zitten. Ik heb een spreadsheet, speciaal hiervoor. Anders vergelijk je appels met peren. Mijn doel is minimaal 4% netto, anders vind ik het de moeite niet waard.