Wat als verkocht onder voorbehoud niet doorgaat?

Wat als ‘verkocht onder voorbehoud’ niet doorgaat?

De verkoop van een woning of ander object ‘onder voorbehoud’ biedt zowel verkoper als koper een vangnet. Het voorbehoud – bijvoorbeeld een financieringsvoorbehoud, een bouwkundig voorbehoud of een verkoopvoorbehoud – betekent dat de koopovereenkomst pas definitief is na het vervullen van de gestelde voorwaarde. Maar wat gebeurt er als dat voorbehoud niet wordt vervuld? De situatie is complexer dan men vaak denkt, en een simpele ontbinding is niet altijd mogelijk.

De rol van het voorbehoud:

Het voorbehoud is een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst. Zolang het voorbehoud niet is vervuld, is de overeenkomst niet definitief. De koper heeft dan nog geen juridische verplichting tot aankoop. De verkoper is evenmin verplicht tot levering. Dit betekent dat beide partijen de overeenkomst kunnen laten vervallen zonder juridische consequenties, mits het voorbehoud niet vervuld wordt. Een ontbinding is in deze fase dus geen kwestie van verzuim, maar van het simpelweg niet vervullen van de voorwaarde.

Ontbinding bij verzuim: een andere situatie

Een andere situatie ontstaat wanneer het voorbehoud wel vervuld is en de koopovereenkomst daarmee definitief is geworden. Als de koper vervolgens zijn verplichtingen (bijvoorbeeld betaling van de koopsom) niet nakomt, spreekt men van verzuim. In dit geval kan de verkoper de koper in gebreke stellen. Dit moet schriftelijk gebeuren, met een redelijke termijn voor nakoming. Wordt er binnen die termijn niet nagekomen, dan kan de verkoper de koopovereenkomst ontbinden.

Gevolgen van ontbinding bij verzuim:

De ontbinding van de koopovereenkomst bij verzuim van de koper heeft wel degelijk consequenties. De koper is dan aansprakelijk voor de geleden schade van de verkoper. Deze schade kan bestaan uit:

• Gederfde winst: De winst die de verkoper had kunnen maken bij een verkoop aan een andere koper.
• Boete: Een contractueel overeengekomen boete. Dit dient wel expliciet in de koopovereenkomst te zijn opgenomen.
• Administratieve kosten: Kosten die de verkoper heeft gemaakt in verband met de verkoop.

Geen verzuim, wel problemen:

Het is belangrijk om het verschil te zien tussen het niet vervullen van een voorbehoud en verzuim na definitieve overeenkomst. Als het voorbehoud niet wordt vervuld (bijvoorbeeld de financiering wordt geweigerd), dan is er geen sprake van verzuim. De koper hoeft geen schadevergoeding te betalen. Wel kan een discussie ontstaan over eventuele gemaakte kosten, zoals taxatiekosten of makelaarskosten. Hiervoor dient in de koopovereenkomst duidelijkheid te zijn over de verdeling van deze kosten.

Conclusie:

De gevolgen van een niet-doorgegane verkoop ‘onder voorbehoud’ hangen sterk af van de fase waarin het misgaat. Is het voorbehoud niet vervuld, dan is er geen sprake van verzuim en geen recht op schadevergoeding. Is het voorbehoud vervuld en verzuimt de koper, dan is ontbinding mogelijk en kan de verkoper wel aanspraak maken op een schadevergoeding. Een goed opgestelde koopovereenkomst, met duidelijke bepalingen over voorbehouden en de gevolgen van het niet vervullen ervan, is dan ook cruciaal. Bij onduidelijkheid is juridisch advies altijd aan te raden.