Wat als je je huis verkoopt onder de WOZ-waarde?

Huis verkopen onder de WOZ-waarde: Een risico op schenkbelasting?

De vastgoedmarkt is dynamisch en soms zijn omstandigheden zodanig dat een snelle verkoop noodzakelijk is. In zo’n geval kan het voorkomen dat je je huis verkoopt voor een prijs die lager is dan de WOZ-waarde. Dit roept vragen op, met name omtrent de fiscale gevolgen. Een van de meest prangende zorgen is: krijg ik te maken met schenkbelasting?

De WOZ-waarde, oftewel de Waarde Onroerende Zaken, wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en dient als basis voor diverse belastingen, waaronder de onroerendezaakbelasting (ozb). Hoewel de WOZ-waarde een indicatie geeft van de marktwaarde, is het geen garantie voor de werkelijke verkoopprijs. De markt kan immers fluctueren en specifieke eigenschappen van de woning kunnen de uiteindelijke verkoopprijs beïnvloeden.

Wanneer is er sprake van een schenking?

De regelgeving omtrent schenkbelasting bij verkoop onder de WOZ-waarde is complex. De verkoop van een huis onder de WOZ-waarde wordt in principe niet automatisch als een schenking beschouwd. Dit betekent dat je niet direct schenkbelasting verschuldigd bent louter omdat je voor minder hebt verkocht dan de WOZ-waarde.

Maar let op: de Belastingdienst kijkt mee

Hier komt de nuance in het spel. De Belastingdienst heeft namelijk de bevoegdheid om het verschil tussen de WOZ-waarde en de daadwerkelijke verkoopprijs als een schenking te interpreteren. Dit is met name relevant wanneer je het huis verkoopt aan familie, vrienden of andere bekenden. De Belastingdienst zal in deze gevallen extra alert zijn op de intentie achter de verkoop.

Waarom is dit relevant bij familie en bekenden?

Bij een verkoop aan een derde partij, die geen familie of bekende is, is de kans kleiner dat de Belastingdienst een schenking vermoedt. Er wordt dan uitgegaan van een zakelijke transactie, waarbij beide partijen een redelijke prijs overeenkomen gebaseerd op de marktwaarde en de eigen belangen.

Echter, bij verkoop aan familie of bekenden, kan de Belastingdienst vermoeden dat je de koper een financieel voordeel wilt verschaffen door het huis onder de marktwaarde (geschat door de WOZ-waarde) te verkopen. In dat geval kan het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs worden aangemerkt als een schenking en is over dit verschil schenkbelasting verschuldigd, afhankelijk van de relatie tot de ontvanger en de geldende vrijstellingen.

Wat kun je doen om problemen te voorkomen?

Om problemen met de Belastingdienst te voorkomen, is het raadzaam om de volgende stappen te overwegen:

• Laat een onafhankelijke taxatie uitvoeren: Een recente taxatie van een erkende taxateur kan aantonen dat de werkelijke marktwaarde van het huis lager ligt dan de WOZ-waarde. Dit kan als bewijs dienen om aan te tonen dat er geen sprake is van een schenking.
• Documenteer de reden van de lagere verkoopprijs: Zijn er specifieke redenen waarom de verkoopprijs lager is dan de WOZ-waarde? Denk bijvoorbeeld aan achterstallig onderhoud, schade aan de woning of een noodgedwongen snelle verkoop. Documenteer deze redenen zorgvuldig.
• Raadpleeg een fiscalist: Een fiscalist kan je adviseren over de fiscale gevolgen van de verkoop en je helpen met de juiste documentatie en argumentatie richting de Belastingdienst.

Conclusie:

De verkoop van een huis onder de WOZ-waarde brengt risico’s met zich mee, met name met betrekking tot mogelijke schenkbelasting. Door een onafhankelijke taxatie uit te laten voeren, de redenen voor de lagere verkoopprijs te documenteren en eventueel een fiscalist te raadplegen, kun je de risico’s minimaliseren en aantonen dat er geen sprake is van een schenking. Voorkomen is immers beter dan genezen, zeker als het om belastingen gaat.