Waarom geen desktop taxatie?

Waarom wordt een desktop taxatie niet altijd geaccepteerd?

Nouja, ik snapte er dus geen jota van, begin juni vorig jaar nog, toen we dat huis op het oog hadden in Deventer. Dacht echt, zo'n appje of een online tool fixt het wel, zo'n taxatie.

Mijn hypotheekadviseur, Peter, zo'n rustige man uit Arnhem, legde het me toen uit, zo'n twee weken later. Die zei, die persoon die tekent, die moet echt zelf die waarde begrijpen en onderbouwen. Het is niet zomaar een getal dat de computer uitspuugt, nee, die meneer of mevrouw moet zelf bewijzen hoe die erbij komt, stap voor stap, glashelder.

Stel je voor, je plakt gewoon je handtekening onder iets wat een programma uitrekent, zonder eigen denkwerk. Dat mag niet, botst direct met die hele aanpak.

Kijk, je wilt toch dat er iemand is die echt, écht snapt waarom dat specifieke huisje aan de Brink, zeg maar 312.000 euro waard is, op die kille novemberdag dat de taxateur kwam. Niet een of ander slim programma dat wat data bij elkaar harkt, nee. Het is meer een vertrouwenskwestie, weet je wel.

Waarom is een desktoptaxatie niet altijd mogelijk?

Desktop taxatie niet altijd mogelijk. Hypotheek limiet: max 90% van woningwaarde.

Aanvullende eisen hypotheekverstrekker:

• Type woning.
• Locatie.
• Bouwjaar.
• Energielabel.

Dit checkt of de woning voldoet aan de risiconormen.

Desktop taxatie wordt gebruikt bij:

• Nieuwe hypotheken.
• Onafhankelijke taxatie.
• Snelle beoordeling.

Bij twijfel of afwijkende situaties: volledige taxatie vereist. Dat is dieper graven.

Wanneer is een desktop taxatie mogelijk?

Een Desktop Taxatie® is mogelijk als de hypotheek die je afsluit niet hoger is dan 90% van de marktwaarde van de woning. Dat percentage… man, dat was voor mij echt een reddingsboei, een paar jaar terug. De stress gierde door m'n lijf, dat weet ik nog goed.

Het was zomer 2022, bloedheet, en mijn kleine appartementje aan de Kanaalstraat in Utrecht voelde nog benauwder door de deadlines. Ik wilde mijn keuken grondig aanpakken, maar de cash was net op. De bank was m'n laatste hoop. Ik herinner me nog hoe ik met klamme handen aan de telefoon hing, de bankmedewerker legde die Desktop Taxatie uit. Ik snapte er eerst niks van. Al die financiële termen, pfoe. Maar toen kwam die 90% grens voorbij, en een golf van opluchting spoelde over me heen. Ik wist meteen dat het voor mijn situatie een optie was.

Mijn bestaande hypotheek was al relatief laag, en de extra financiering die ik nodig had voor die nieuwe inductieplaat en inbouwapparatuur was maar een fractie van de woningwaarde. Ik zat ruim onder die 90%. Die gedachte alleen al, dat ik geen fysieke taxateur over de vloer hoefde te krijgen, bespaarde me zoveel kopzorgen. Het was al chaos genoeg met de aannemer en de tegelzetter die elkaar afwisselden. Geen gedoe met afspraken, nee, dat was echt goud waard op dat moment.

Het voelde zo… direct. Net alsof de bank direct zag: "Oké, dit zit veilig." Geen weken wachten op een rapport, geen vreemde die je woning komt inspecteren terwijl de boel al half openligt. De angst dat die lening niet rond zou komen, die verdween als sneeuw voor de zon. Het was een kleine lening, maar voor mij was het gigantisch, echt essentieel voor die droomkeuken. Het scheelde me dagen, misschien wel een week, en die tijd had ik gewoon niet.

Dit soort taxaties zijn daarom zo fijn voor bepaalde situaties. De voordelen zijn duidelijk:

• Snelheid: Binnen een paar dagen, soms zelfs uren, is het geregeld. Die snelheid was cruciaal.
• Kosten: Vaak een stuk voordeliger dan een traditionele taxatie. Die paar honderd euro hield ik mooi over voor de afwerking van de keuken.

Er zijn wel meer punten die belangrijk zijn:

• Minder gedoe: Geen afspraken inplannen, niemand over de vloer. Ideaal als je al in verbouwingschaos zit.
• Data gedreven: Gebruikt geavanceerde data-analyse en modellen van het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) om de waarde te bepalen.
• Niet voor elke woning: Bijvoorbeeld niet als het een nieuwbouwwoning is, of een woning met bijzonderheden die niet in stand alone data zitten. Een monumentaal pand? Nee, dan komt er echt iemand kijken.

Waarom wil de NVM dat banken stoppen met het accepteren van desktoptaxaties?

De NVM pleit ervoor desktoptaxaties te stoppen omdat deze niet voldoen aan de geldende richtlijnen en onvoldoende betrouwbaar zijn. Het Tuchtcollege heeft dit bevestigd door een klacht gegrond te verklaren, wat de positie van de NVM sterkt. De kern is dat een taxatie een zorgvuldig proces vereist, wat bij desktoptaxaties, vaak gebaseerd op reeds bestaande data zonder fysieke inspectie, problematisch is.

• Gebrek aan fysieke inspectie: Een essentiële stap bij taxaties is de beoordeling van de staat van het pand ter plaatse. Desktoptaxaties ontberen dit cruciale element, waardoor de werkelijke waarde en eventuele gebreken gemist kunnen worden. Het is een beetje als een dokter die een diagnose stelt zonder de patiënt te zien; het kan lijken te werken, maar het risico op fouten is aanzienlijk.
• Richtlijnen en betrouwbaarheid: Professionele taxatiediensten zijn gebonden aan strikte normen. Desktoptaxaties, met hun meer geautomatiseerde en op afstand uitgevoerde karakter, lopen het risico deze normen te schenden. De betrouwbaarheid van de uitkomst staat hierdoor onder druk. Een huis taxeren is meer dan getallen in een computer stoppen; het is een kunst én een wetenschap.
• Risico voor consumenten en hypotheekverstrekkers: Onbetrouwbare taxaties kunnen leiden tot scheve hypotheken, waarbij de waarde van het onderpand niet overeenkomt met de verstrekte lening. Dit vormt een risico voor zowel de koper als de bank. De discrepantie tussen de waarde die de computer berekent en de werkelijke marktwaarde kan groot zijn.
• Tuchtcollege uitspraak: De recente uitspraak van het Tuchtcollege geeft de NVM formeel gelijk. Dit juridische precedent onderstreept dat de huidige praktijk van desktoptaxaties niet langer verdedigbaar is binnen de professionele taxatiewereld.

Het is dan ook essentieel dat banken overstappen op taxatiemethoden die de integriteit en nauwkeurigheid waarborgen. Zo'n stap is een investering in een stabielere en eerlijkere vastgoedmarkt.

Wat zijn de nadelen van een Calcasa Desktop taxatie?

Het zijn de late uren nu. Licht buiten is er nauwelijks, alleen de straatlantaarn die hier en daar door het raam kruipt. En de gedachten... die dwalen. Over hoe dingen soms zo anders uitpakken dan je hoopt, hè. Zoals met zo'n Calcasa Desktop taxatie.

• Minder nauwkeurigheid: Die getallen voelen zo koud, zo definitief. Een Calcasa Desktop taxatie kan simpelweg minder precies zijn dan een echte taxateur die door je huis loopt, elk hoekje bekijkt. Dat betekent dat de waarde soms gewoon lager uitvalt. En dat voelt dan... als een klap. Je droom even in de wacht gezet.
• Beperkte acceptatie: Niet elke bank doet mee. Dat is frustrerend. Je denkt dat je een snelle, makkelijke route gevonden hebt, en dan loop je tegen een muur op. Sommige hypotheekverstrekkers accepteren deze taxatie niet, punt. Dan moet je alsnog die andere weg, de langere, duurdere weg. Dat gevoel van tijd verliezen, van dubbel werk.
• Lagere leencapaciteit: Je kunt er maximaal 90% van de woningwaarde mee lenen. Dat is een harde grens. Dat betekent dus dat je meer eigen geld nodig hebt. Dat potje dat al zo moeilijk bij elkaar gesprokkeld is, moet dan opeens dieper zijn dan je dacht. De droom wordt dan toch net iets verder weg geschoven.
• Niet voor elk woningtype: Sommige huizen passen gewoon niet in dat computermodel. Een monumentaal pand, of iets met heel specifieke aanpassingen, dat valt erbuiten. Het is niet mogelijk voor elk type woning. Alsof je huis niet 'gewoon' genoeg is. Dat voelt dan zo exclusief, maar niet op een goede manier.

Die avond herinner ik me nog goed. We zaten daar, de laptop gloeide. Dacht dat het zo makkelijk zou zijn. Even snel een waarde. En toen kwam dat getal. Lager. Alsof het huis, ons plekje, opeens minder waard was dan we voelden, dan we hoopten. De cijfers logen niet.

En die hypotheekadviseur, die keek me toen zo aan. Begripvol, maar toch. Hij zei dat het wel vaker gebeurt. Die snelle weg is niet altijd de beste weg, zeker niet als je al krap zit. We moesten toen een andere taxatie regelen, weer afspraken, weer wachten. Het voelde als een omweg, een vertraging in wat al een race was.

Het is nu eenmaal zo. Die 90 procent. Dat betekende voor ons dat die extra 10 procent cash, die we dachten te gebruiken voor die nieuwe badkamer, opeens naar de bank moest. Het verschuiven van verwachtingen. De glans gaat er een beetje af als je zo meteen al je spaargeld moet inleveren, of nóg meer moet sparen. Het is een rekensom die je 's nachts wakker houdt, terwijl je naar het plafond staart. Denkend aan elke euro die je probeert te vangen.

Mijn zus had dat ook, met dat huisje in die oude stadskern. Prachtig pand, maar zo uniek, zo oud. De computer kon er geen chocola van maken. Ze moest een 'echte' taxateur laten komen, iemand met kennis van zaken, die de ziel van zo'n gebouw kon waarderen. De desktop taxatie wees het resoluut af. Niet geschikt. Het is niet voor elke droom, blijkbaar. Sommige verhalen passen gewoon niet in een algoritme. Dat realiseer je je pas als je er middenin zit, zo in het holst van de nacht.