Kan ik een huurovereenkomst ontbonden worden?

Wanneer kan een huurovereenkomst ontbonden worden? Een blik op de wettelijke kaders.

Een huurovereenkomst is een bindende overeenkomst tussen huurder en verhuurder. Het is een contract dat rechten en plichten aan beide partijen toekent. Het ontbinden van zo’n overeenkomst is dan ook niet iets wat zomaar kan gebeuren. De wetgever heeft dit bewust gereguleerd om zowel huurder als verhuurder te beschermen tegen willekeur. Maar onder welke omstandigheden is ontbinding dan wel mogelijk?

De formele weg: Opzegging

De meest voorkomende manier om een huurovereenkomst te beëindigen is via een formele opzegging. Dit is de ‘reguliere’ manier en vereist dat er een opzegtermijn in acht wordt genomen, die doorgaans in de huurovereenkomst zelf is vastgelegd en gebaseerd is op wettelijke richtlijnen. De wet schrijft voor dat deze opzegging op een bepaalde manier moet gebeuren.

Belangrijk is dat de opzegging schriftelijk gebeurt, en wel aangetekend per brief of via een deurwaardersexploot. Deze eisen zijn cruciaal. Een aangetekende brief bewijst dat de opzegging is verstuurd én ontvangen. Een deurwaardersexploot is een officieel document dat door een deurwaarder wordt betekend (overhandigd) aan de betrokken partij, wat nog sterker bewijs vormt.

Afzonderlijke opzegging bij medehuurders

Het is essentieel om te onthouden dat, wanneer er sprake is van meerdere huurders (medehuurders), elke huurder afzonderlijk op de correcte wijze op de hoogte moet worden gesteld van de opzegging. Dit betekent dus voor elke medehuurder een afzonderlijke aangetekende brief of een afzonderlijk deurwaardersexploot. Het negeren van deze verplichting kan de opzegging ongeldig maken.

Ontbinding buiten de opzegging: Uitzonderlijke omstandigheden

Buiten de reguliere opzegging zijn er situaties waarin een huurovereenkomst ontbonden kan worden, maar deze zijn specifiek en wettelijk vastgelegd. Denk hierbij aan:

• Wanprestatie: De meest voorkomende grond voor ontbinding buiten de reguliere opzegging is wanprestatie. Dit betekent dat één van de partijen (huurder of verhuurder) zich niet aan de afspraken in de huurovereenkomst houdt. Voorbeelden van wanprestatie door de huurder zijn:
  • Het niet of niet tijdig betalen van de huur.
  • Het veroorzaken van overlast.
  • Het niet onderhouden van de woning zoals afgesproken.
  • Het plegen van strafbare feiten in de woning.
  • Het structureel overtreden van de huisregels.
    Voorbeelden van wanprestatie door de verhuurder zijn:
  • Het niet verhelpen van gebreken aan de woning.
  • Het structureel niet reageren op klachten van de huurder.
• Onvoorziene omstandigheden: In uitzonderlijke gevallen kan een rechter een huurovereenkomst ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Dit zijn omstandigheden die bij het sluiten van de huurovereenkomst niet te voorzien waren, en die van zodanige aard zijn dat het vasthouden aan de overeenkomst onredelijk zou zijn.
• Wederzijds goedvinden: Uiteraard kunnen huurder en verhuurder in onderling overleg besluiten de huurovereenkomst te ontbinden. Dit moet dan wel schriftelijk worden vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst.

De rol van de rechter

In de meeste gevallen van ontbinding op basis van wanprestatie is de tussenkomst van een rechter nodig. De rechter zal beoordelen of er sprake is van voldoende ernstige wanprestatie om de ontbinding te rechtvaardigen. Het is dus niet zo dat de verhuurder zomaar de huurovereenkomst kan ontbinden als de huurder een keer te laat betaalt. Er moet sprake zijn van een serieuze en aantoonbare schending van de huurovereenkomst.

Conclusie

Het ontbinden van een huurovereenkomst is geen eenvoudige zaak. Het is belangrijk om op de hoogte te zijn van de wettelijke vereisten en de procedures die gevolgd moeten worden. Zowel huurders als verhuurders doen er goed aan om zich te laten adviseren door een jurist of advocaat bij vragen of geschillen over de ontbinding van een huurovereenkomst. Het correct volgen van de procedures kan veel problemen en juridische complicaties voorkomen.

#Huur Contract #Huurovereenkomst #Ontbinding Huur