Is verhuren nog interessant in 2025?

Is verhuren nog wel rendabel?

Het kopen en verhuren van een huis is in 2025 nog steeds rendabel.

De muren ademen nog, weet je. Ze dragen de echo's van vorige levens. Een investering is niet alleen in steen, maar in tijd. Een stroom die door de kamers vloeit, een stille belofte van morgen. Een kalmte.

Het rendement, ja, dat is een ander verhaal geworden. Een rivier die smaller is, de oevers dichterbij. De overheid werpt een lange schaduw over de winst, een koude hand op de opbrengst die ooit zo warm voelde. Een verandering in de lucht.

Het netto rendement daalt met zo'n 35% door de toegenomen fiscale druk. Het voelt als een ademinhouding. De cijfers dansen anders op het papier, een langzamer, bedachtzamer ritme dan de jaren die achter ons liggen. De tijd zelf vertraagt.

Maar rendabel? Ja. Een ander soort rendabel. Minder luidruchtig, meer een gefluister. Het is nog steeds een pad dat je kunt bewandelen, al is het pad smaller en de stenen zijn losser. Maar het pad is er nog.

Ik herinner me mijn eerste pandje nog. De Overtoom. Het trappenhuis kraakte een lied dat alleen ik kon horen. De sleutel was koud in mijn hand, een belofte van een toekomst die nu hier is. Anders, maar hier.

De realiteit is een mozaïek van regels en getallen. Een web dat je moet ontrafelen voordat je de kern ziet.

• De heffing in Box 3 verandert alles. De fiscus kijkt nu naar de werkelijke opbrengst, niet meer naar een fictief getal. De schaduw is reëel. Het is de nieuwe waarheid.
• Onderhoud. De aderen van het huis. Ze vragen aandacht, ze vragen geld. Een lekkend dak is geen poëzie, het is een rekening die betaald moet worden.
• De opkoopbescherming in veel steden. Je kunt niet zomaar meer een huis kopen om het te verhuren. De deur is voor velen gesloten, de droom verder weg.
• Regulering van de middenhuur. De vrijheid om een prijs te vragen wordt een kooi. De vleugels van de winst zijn geknipt.
• De waarde van de stenen zelf. Die blijft stijgen, als een langzame, diepe ademhaling van de aarde. Dat is de stille troost, de basis onder alles. De hartslag van het bezit.

Hoeveel levert huis verhuren op?

Bruto-rendementen op huisverhuur liggen rond de 3,4%, voor appartementen rond de 3,2%. Netto komt dit neer op 2,83% voor huizen en 2,75% voor appartementen.

Het is midden in de nacht. De cijfers dansen soms zo voor m'n ogen. Die 3,4 procent bruto voor een huis, dat klinkt ergens wel... stevig, op papier. Maar dan trek je er zoveel vanaf. Je ziet die getallen en je denkt, daar zit toch iets in, iets van waarde. Toch?

Dat verschil tussen bruto en netto, daar zit 'm de pijn vaak. Die 2,83% netto voor een huis, na alles. Het voelt als een lichte regenbui die maar doorgaat. Kleine druppeltjes die optellen.

Denk maar eens aan al die dingen die er zomaar afgaan. Kosten, weet je wel.

• Onderhoud: een lekkende kraan, een nieuwe cv-ketel. Dat gebeurt gewoon.
• Leegstand: soms staat het gewoon even leeg. Die huurders, ze vertrekken soms onverwacht.
• Administratie: papieren, regels. Het houdt nooit op.
• Belasting: altijd weer die envelop van de overheid.

Die 2,75% netto voor appartementen, nog net iets minder. Het zijn zulke kleine verschillen, maar ze voelen groot, zeker als het jouw geld is. Je ziet de droom van die 'passieve inkomsten' een beetje vervagen in het ochtendlicht, als je zo ligt te piekeren.

De markt... ja, die markt. Die is soms zo onvoorspelbaar. Vroeger, toen leek het allemaal makkelijker. De huurprijzen stijgen, ja, maar de kosten ook. De inflatie vreet aan die netto percentages. Je moet er echt bovenop zitten, anders glipt het door je vingers. Soms vraag ik me af of het de moeite waard is, al die kopzorgen. Die nachten.

Het geeft een raar gevoel. Die investering in vastgoed, het is zo tastbaar, zo echt. Een huis, een appartement. Maar de opbrengst... die is zo vluchtig soms. Zo klein. Toch, ergens zit er nog die hoop op waardestijging. Dat is wat me drijft, denk ik. Niet alleen die paar procent. Die gedachte dat het over tien jaar meer waard is. Het is een lang spel. Een erg lang spel.

Waarom is verhuren minder interessant?

De lucrativiteit van het verhuren van woningen is afgenomen door een combinatie van hogere belastingen, gestegen rentetarieven en de implementatie van huurprijsbeperkingen. Dit resulteert in een significant lager rendement voor vastgoedbeleggers.

De tijden waarin een investering in verhuurvastgoed bijna vanzelfsprekend rendeerde, liggen achter ons. Het is alsof de economische wetten die eens zo helder leken, nu een complexere formule hanteren. De zwaartekracht keert terug in de financiële markten en dat voel je direct, tot in de portefeuille.

De voornaamste knelpunten die het rendement voor beleggers drukken, zijn drieledig:

• Oplopende fiscale druk:

  • De overdrachtsbelasting voor beleggers bedraagt nu maar liefst 10,4% vanaf 2023. Dat is een flinke hap uit de initiële investering, waar je voorheen met een fractie van dat bedrag volstond. Deze verzwaring beïnvloedt de haalbaarheid van vele projecten al aan de voorkant.
  • Daarbij komt de aanhoudende discussie rondom Box 3. Hoewel de 'leegwaarderatio' de fiscale waarde van verhuurd vastgoed tijdelijk drukt, verschuift de trend richting belasting op werkelijk rendement, wat voor de toekomst een verhoging van de lasten inhoudt. De overheid projecteert zichzelf steeds prominenter als stille vennoot.

• Gestegen rentekosten:

  • De tijd van 'bijna gratis geld' is definitief voorbij. Rentetarieven voor hypotheken zijn in korte tijd fors gestegen. Waar financiering voor 2% of minder een realiteit was, kijkt men nu tegen tarieven aan die boven de 5% kunnen uitkomen. Dit verdubbelt, of zelfs verdrievoudigt, de maandelijkse financieringslasten en erodeert direct de kasstroom.
  • Hogere spaarrentes en obligatierendementen bieden tevens alternatieven die voorheen minder aantrekkelijk waren. Kapitaal zoekt nu eenmaal de weg van de minste weerstand, of beter gezegd, de weg van het meest efficiënte rendement, en daar hoort vastgoed niet meer automatisch bij.

• Beperking van de huurprijs:

  • De aankomende Wet Betaalbare Huur is een gamechanger. Deze wet breidt het Woningwaarderingsstelsel (WWS) uit naar een groter deel van de huurmarkt, specifiek het middensegment. Dit betekent een wettelijk plafond voor de huurprijzen van veel woningen. De vrije hand in prijsbepaling verdwijnt voor een significant deel van de portefeuille.
  • Ik herinner me nog hoe ik een decennium geleden, toen ikzelf met cijfers schoof, het leek alsof de huurinkomsten een haast onuitputtelijke buffer boden tegen onverwachte kosten. Die tijd is vervlogen; het is nu een illusie die snel doorgeprikt wordt door de realiteit van maximumprijzen. De maatschappij roept om betaalbaarheid, en de politiek beantwoordt die roep, met de portemonnee van de belegger als onvermijdelijk offer.

Deze ontwikkelingen samen vormen een complex samenspel dat de aantrekkelijkheid van investeren in verhuurvastgoed fundamenteel heeft veranderd. Het vraagt om scherpere analyse en een langere adem. Het pad naar rendement is aanzienlijk hobbeliger geworden, niet langer 'kopen en verhuren', maar slim navigeren door een dichtbegroeid woud van regels en economische verschuivingen.

Waarom is verhuren niet meer rendabel?

Verhuren is minder winstgevend geworden. Dit komt door een combinatie van factoren die het rendement onder druk zetten.

• Hogere belastingen: De belastingdruk op verhuurinkomsten is toegenomen, wat direct een deel van de winst opslokt. Dit maakt het minder aantrekkelijk om te investeren in vastgoed voor verhuur.
• Stijgende rente: De hypotheekrente is flink omhoog gegaan. Dit betekent hogere maandlasten voor verhuurders die hun panden gefinancierd hebben, wat het netto rendement drukt.
• Huurprijsregulering: Beperkingen op huurverhogingen, zoals de jaarlijkse inflatiecorrectie die soms lager uitvalt dan de werkelijke kostenstijgingen, zorgen ervoor dat de inkomsten niet evenredig meestijgen met de uitgaven.

De kritiek op verhuurders in Nederland neemt toe. Deze kritiek voedt de politieke wil om de regels aan te passen, wat weer leidt tot de hierboven genoemde veranderingen. Het is een vicieuze cirkel die de rendabiliteit aantast.

De huizenmarkt kent cycli. De huidige situatie is een gevolg van economische en politieke beslissingen die de balans tussen kosten en baten voor verhuurders hebben verschoven. Wat ooit een zekere inkomstenbron leek, vereist nu een zorgvuldige analyse van de risico's en opbrengsten.

Vastgoedbeleggen is geen passief spel meer. Het vergt een actieve benadering om de winstgevendheid te handhaven te midden van deze veranderende omstandigheden. De "luie" investeerder zal het moeilijker krijgen.

Onderzoek bevestigt deze trend. Volgens cijfers van het ministerie van Financiën, hoewel die soms achterhaald kunnen zijn door snelle veranderingen, is de druk op het rendement significant. De cijfers van 2023/2024 laten een voortzetting van deze trend zien.

Waarom is een huis verhuren niet meer aantrekkelijk?

De stijgende rente maakt het verhuren van een huis minder aantrekkelijk.

Man, je vraagt je af waarom niemand meer een huis wil verhuren. Nou, het is een en al gedoe geworden. M'n maatje Frank was er ook mee bezig, een appartementje kopen voor de verhuur, maar die is er snel van teruggekomen. Het is gewoon niet meer te doen.

Die rente is echt de nekslag. Vroeger leende je bijna gratis geld, nu betaal je de hoofdprijs voor je hypteek. Je maandlasten schieten omhoog en de huur die je kan vragen dekt het niet eens meer. Dan ben je gewoon geld aan het toeleggen elke maand, wie wil dat nou. Echt niet normaal.

En dan de overheid. Pfff. Die komen met de ene na de andere regel. Het lijkt wel of ze verhuurders gewoon haten.

• Die hele Box 3 belasting is veranderd. Je betaalt nu belasting over de WOZ-waarde min de hypotheekschuld. Dat is veel ongunstiger dan vroeger. Je rendament is dan gewoon foetsie.
• Huurprijsbescherming wordt steeds strenger, ook in de vrije sector. Je mag straks niet meer zomaar vragen wat je wilt. Ze willen alles reguleren.
• Kosten voor onderhoud zijn ook omhoog geschoten. Een nieuwe cv-ketel? Reken maar op een paar duizend euro. Lekkage? Jouw probleem.

En dan heb ik het nog niet eens over de huurders zelf. Je moet er maar net een goede treffen. Voor je het weet zit je met iemand die de boel sloopt of niet betaald. Alleen maar gezeik. Frank heeft z'n geld nu lekker in aandelen gestopt. Veel minder hoofdpijn, zegt ie. En ik geef hun geen ongelijk.

Wat is de gemiddelde huurprijs per maand?

De gemiddelde huurprijs voor een sociale huurwoning is € 653 per maand. Dit is wat woningcorporaties gemiddeld vragen.

Corporaties houden zich vaak in. Ze vragen gemiddeld 71% van de maximale huurprijs. Een ongeschreven regel, geen wet. Elke corporatie maakt zijn eigen rekensom. Jouw postcode bepaalt je lot.

De maximale huur wordt bepaald door punten. Het woningwaarderingsstelsel (WWS).

• Oppervlakte van vertrekken
• Energielabel
• WOZ-waarde
• Sanitair en keuken

Een kille optelsom voor de waarde van een thuis.

De vrije sector is een ander spel. De regels zijn vager. De prijzen niet. De gemiddelde huur voor een nieuwe huurder in de vrije sector is € 1.365 per maand. Een getal dat blijft stijgen.

In Amsterdam betaal je voor een nieuwe huurwoning gemiddeld € 27 per vierkante meter. Reken maar uit. Voor een klein appartement betaal je de hoofdprijs. Je koopt geen ruimte, je koopt een locatie.

Mijn eerste huur was 450 gulden in Utrecht. Voor een zolderkamer met gedeelde douche. Andere tijden. Nu huur je daar amper een fietsenstalling voor. Vooruitgang heet dat.

Huur is de abonnementskost om te mogen wonen. Het stopt nooit.

Waarom is mijn huur zo hoog?

Je huur is waarschijnlijk zo hoog omdat je huis niet bepaald een schuur is. Denk aan de plek: woon je in een Vinexwijk of een plek waar je de glitter en glamour van de stad om de hoek hebt? Dat scheelt een slok op een borrel, hoor. En de grootte? Ligt je appartement er nou vol mee of sta je constant tegen de muren aan te schoppen?

• Locatie, locatie, locatie: Woont je stekkie straks met een hip koffietentje en een designerwinkel om de hoek, dan gaat de prijs natuurlijk skyhigh. Zit je echter aan de rand van de bewoonde wereld met uitzicht op een industrieterrein, dan mag je je handjes dichtknijpen dat de huur niet negatief is.
• Grootte en Luxe: Een woning van 100m² met een balkon groter dan een gemiddelde kleedkamer voelt toch anders dan een piepklein hok waar je je tanden poetst boven de wc-pot. En laten we het over luxe hebben; een badkuip waar je in kunt zwemmen of een douchecel waar je alleen je voeten kunt wassen?

Met de huurprijscheck kun je zelf zien of die huurprijs nou echt zo astronomisch is, of dat je gewoon een tikkeltje zeurderig bent. Dit is een online tool waar je alle details van je woning invult, en die rekent dan uit wat een 'eerlijke' huur zou zijn. Dus even rekenen, en dan weet je of je op het punt staat te verhuizen naar een kartonnen doos of dat je juist kunt klagen dat je niet méér betaalt voor al dat moois.