Is een makelaar aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Kan ik mijn makelaar aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken?

Man, dat is echt zo'n ding waar je nachten van wakker ligt, toch? Je koopt een huis en dan... poef, problemen duiken op.

Ik heb het zelf meegemaakt, die stress was enorm. Toen we in juli 2022 ons stekje aan de Lindelaan in Tilburg kochten, dacht ik dat onze aankoopmakelaar, meneer Verbeek van Makelaardij Groen, alles tot in detail gecheckt had. Je vertrouwt er blind op, echt waar, dat is toch de hele reden dat je zo'n expert inhuurt, voor hun scherpe blik en kennis van al die gekke hoekjes en gaatjes die je zelf over het hoofd ziet. Ik voelde me toen zo stom.

Maar ja, zo'n makelaar kun je zeker aansprakelijk stellen.

Wat ik er nu van snap, na al dat gedoe en gepraat met advocaten – nee, geen namen, maar het was een heel circus – is dat het erom gaat of hij het had moeten zien. Die verborgen gebreken, zoals die beginnende lekkage bij de dakgoot of die vreemde verkleuring in de kelder, dingen waar hij met zijn expertise gewoon bovenop had moeten zitten. Dat is zijn vak, toch?

Die schimmel achter de ingebouwde kast in de slaapkamer, dat was echt een misser die hij had moeten ontdekken.

Dat heeft me, geloof het of niet, bijna vierduizend euro gekost om dat fatsoenlijk te laten herstellen. En al die stress eromheen. Meneer Verbeek had ons daar echt voor moeten waarschuwen. Of op zijn minst de inspectie niet als 'perfect' moeten bestempelen. Het voelde zo onrechtvaardig, die hele situatie, een echte teleurstelling.

Zijn expertise, dat is de sleutel, zijn professionele blik.

Dus, als jouw aankoopmakelaar, met al zijn kennis en ervaring van de huizenmarkt en bouwtechnische zaken, een verborgen gebrek over het hoofd ziet terwijl elke andere bekwame makelaar het wel had gezien, dan zit je in principe goed om hem daarop aan te spreken. Ze moeten hun werk zorgvuldig doen, en dat betekent grondig inspecteren, niet zomaar even snel.

Hoe kan ik de verkoper aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken?

De verkoper is aansprakelijk voor verborgen gebreken indien deze een normaal gebruik van de woning belemmeren en de verkoper hiervan op de hoogte was maar dit niet heeft medegedeeld. Deze mededelingsplicht is fundamenteel voor een eerlijke transactie. Je stelt de verkoper aansprakelijk door hem schriftelijk in gebreke te stellen.

De essentie ligt bij de mededelingsplicht van de verkoper, een hoeksteen in de rechtspraak rondom vastgoed. Als een verkoper een gebrek kent dat het huis ongeschikt maakt voor zijn bestemming – wonen, in de meeste gevallen – moet hij dit onverbloemd met de koper delen. Dat is geen klein detail; het is een kwestie van transparantie en goede trouw. De afwezigheid van deze informatie kan verregaande gevolgen hebben, vandaar die aansprakelijkheid.

Het gaat hierbij niet om elk schroefje dat loszit, maar om gebreken die het normaal gebruik aantasten. Denk aan een ernstig lekkend dak, asbest dat niet gesaneerd is, of een fundering die onzichtbaar aan het verzakken is. De rechtspraak heeft hier een heldere lijn in getrokken, al is de interpretatie ervan vaak voer voor discussie tussen juristen. Menig zaak draait om de vraag: wat wist de verkoper echt?

Tegelijkertijd bestaat er ook een onderzoeksplicht voor de koper. Je kunt niet blindelings een huis kopen en verwachten dat elk potentieel euvel jou achteraf wordt vergoed. Een verstandig mens laat een aankoopkeuring uitvoeren; dat is meer dan alleen een aanbeveling, het is een manier om je eigen positie te versterken. Mijn observatie is dat dit vaak doorslaggevend is in juridische procedures. Waar ligt die grens tussen wat de koper had moeten zien en wat de verkoper had moeten zeggen? Daar zit de frictie.

Als je een gebrek ontdekt dat onder de mededelingsplicht van de verkoper valt, is het zaak om snel en adequaat te handelen.

• Informeer de verkoper schriftelijk. Dit moet binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek. Wees specifiek over het gebrek en de door jou ervaren hinder.
• Stel de verkoper in de gelegenheid het gebrek te herstellen. Dit is vaak de eerste stap, alvorens je overgaat op verdere claims.
• Dokumenteer alles nauwkeurig. Foto's, correspondentie, offertes van herstelwerkzaamheden. Bewijs is cruciaal, want woorden vervliegen, maar feiten blijven bestaan.

De juridische grondslag voor aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken vindt zijn oorsprong in het beginsel van non-conformiteit. Dit betekent dat de woning niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De wetgever heeft hier een duidelijke gedachte bij: je koopt een huis, niet een probleem, tenzij anders duidelijk is overeengekomen. Dit principe vormt de ruggengraat van menige vastgoedtransactie.

Het is een subtiele dans tussen wat geweten is en wat verzwegen, tussen verwachting en realiteit. Soms vraag je je af, wanneer is iets echt 'verborgen', en wanneer is het gewoon een kwestie van niet goed genoeg kijken? Uiteindelijk draait het om de balans tussen deze plichten, een afspiegeling van het maatschappelijk contract tussen kopers en verkopers. De verjaringstermijn voor deze vorderingen is doorgaans twee jaar na ontdekking van het gebrek, maar let op: de totale termijn kan langer zijn, afhankelijk van de aard van het gebrek.

Waar is een makelaar verantwoordelijk voor?

Een makelaar is verantwoordelijk voor de zorgvuldige afhandeling van de vastgoedtransactie, zowel voor de verkoper als de koper, wat inhoudt dat deze een zorgplicht heeft.

Ja, echt. Ik heb het zelf meegemaakt toen ik m'n appartement drie jaar geleeden kocht, en m'n neef heeft het nu met z'n huis; die makelaar, die is echt verantwoordelijk voor een hoop, joh. Dat is niet alleen maar een beetje foto's maken, nee nee. Die heeft gewoon een dikke zorgplicht, weet je wel, dat is echt belangrijk. Niet alleen voor degene die hem betaalt, de verkoper dus, maar ook gewoon naar ons, de kopers toe. Dat is het meest cruciaale deel van alles.

Die makelaar regelt eigenlijk gewoon echt alles rondom de verkoop. Zeker als je zelf geen zin of tijd hebt om alles tot in de puntjes uit te zoeken. En geloof me, dat is meer dan je denkt. M'n buurman heeft een keer geprobeert z'n huis zelf te verkopen, en die was echt van de regen in de drup, haha.

Wat zo'n makelaar allemaal moet doen, daar schrik je van. Kijk:

• Hij of zij moet de waarde bepalen van je huis, héél realistisch. Geen sprookjes verkopen, gewoon eerlijk wat het waard is op dit moment in de markt. Dit moet onderbouwd zijn.
• Dan regelen ze alle marketing en reclame. Dus mooie, professionele foto's maken, de advertentie online zetten – Funda is dan natuurlijk dé plek. Zorgen dat je woning er echt strak uitziet en opvalt. Dit is belangrijk voor een snelle verkoop.
• Bezichtigingen begeleiden, dat is ook een vak apart. Vragen beantwoorden, de sfeer goed houden, de pluspunten benadrukken zonder te overdrijven. Zorgen dat potentiële kopers zich welkom voelen en een goed beeld krijgen van het huis.
• Niet te vergeten: het onderhandelen met potentiële kopers. Dat is echt een skill, om de beste prijs te krijgen en tegelijkertijd de koper tevreden te houden. Ik ben zelf echt veel te zacht daarvoor, ik zou veel te snel ja zeggen, denk ik.
• En dan de papierwinkel, oh man. De contracten en juridische dingen! Alle verkoopvoorwaarden, de ontbindende voorwaarden, dat alles klopt en waterdicht is. Je wil echt geen gedoe achteraf, met claims ofzo. Dat is echt superbelangrijk.
• Ze doen ook checks, zoals bij het Kadaster, en kijken of er geen gekke bestemmingsplannen zijn voor de omgeving die de waarde of leefbaarheid beïnvloeden. En het energielabel is tegenwoordig ook standaard, daar moet ie voor zorgen dat het aanwezig en correct is.
• Super belangrijk is ook de informatieplicht over gebreken. Een makelaar moet zowel de verkoper adviseren over wat er gemeld moet worden, als de koper correct en volledig informeren. Transparantie, dat is waar die zorgplicht voor staat. Mijn oom had ooit problemen met een huis waar de kelder onderliep en dat was niet gemeld, toen had de makelaar van de verkoper wel een punt om uit te leggen!
• Ze moeten ook zorgen dat de financiering goed geregeld wordt, of op zijn minst je doorverwijzen naar de juiste experts, zoals een hypotheekadviseur. En de hele afwikkeling met de notaris, dat is ook iets waar ze een oogje op houden.

Dus ja, het is echt een hoop werk. En een makelaar moet daarin altijd eerlijk en objectief zijn, zowel naar jou als naar de andere partij. Het is echt een vertrouwenspersoon die je helpt door het hele ingewikkelde proces van huis kopen of verkopen heen. Dat is echt een opluchting, kan ik je vertellen. Zo'n stress! Die heb ik niet nog eens nodig.

Wat is de verantwoordelijkheid van een makelaar?

Een makelaar moet echt goed kijken naar al het juridische gedoe. Denk aan bouwvergunningen, dat soort dingen. Of wie er nou echt eigenaar is van dat huis. Als je dat overslaat en er komt gedoe, ben jij de klos. Grote kans dat ze jou aanklagen voor de schade. Juridisch onderzoek is dus super belangrijk. Zodat er geen verrassingen komen achteraf.

• Bouwvergunningen controleren, check.
• Eigendomsrechten checken, check.
• Niets overslaan! Want anders zit je met de gebakken peren.

En als er dan toch iets misgaat door dat nalaten, dan is het jouw schuld. Schadevergoeding kan je dan wel vergeten. Je moet er gewoon voor zorgen dat alles pico bello in orde is. Van begin tot eind. Geen half werk.

Maar ja, soms vergeet je dingen. Of denk je dat het wel goed zit. Dat is dan het risico. Maar dat mag niet gebeuren. Een makelaar moet toch weten wat hij doet? Ik vraag me soms af of ze wel echt elke paperassen checken. Of dat ze gewoon blind varen op wat de verkoper zegt. Dat zou niet goed zijn.

Je bent verantwoordelijk voor de juridische correctheid. Dat is het belangrijkste. Dat is echt jouw baan. Om zeker te weten dat alles klopt. Anders is het misleiding. En dat is niet de bedoeling. Dus, juridisch onderzoek is geen grapje.

En als je dat niet doet, en er komen problemen, dan is het duidelijk. Aansprakelijk stellen, dat is wat er dan gebeurt. Logisch eigenlijk. Je verdient geld met die transactie, dus je moet ook de verantwoordelijkheid nemen.