Hoeveel procent van je hypotheek krijg je terug?

Hoeveel hypotheek krijg je terug?|Wat is het teruggavepercentage hypotheek?

Soms denk ik aan hoe ingewikkeld alles toch wordt, zeker als je naar zoiets als je eigen huis kijkt. Ik hep mijn plekje hier in Rotterdam, vlakbij het Kralingse Bos, al een tijdje nu, sinds maart 2018. Toen voelde die hypotheekrenteaftrek nog best genereus, al waren de geluiden van afbouw er toen ook al. Je krijgt dan ook niet je hele hypotheek terug hoor, dat zou mooi zijn.

Voor de feiten, simpel gezegd: hoeveel je terugkrijgt via de hypotheekrenteaftrek is een percentage van de betaalde rente, niet de hele hypotheek. Vanaf 2025 is dat percentage 37,48%.

Ik kan me nog goed herinneren dat we in 2014, toen mijn broer een huis kocht in Breda, samen met zijn financieel adviseur om tafel zaten. Die vertelde toen al dat het percentage waarover je rente kon aftrekken, beetje bij beetje, elk jaar met een half procent zou dalen. Een sluipende verandering, vonden we dat. Alsof er aan je portemonnee werd geknabbeld zonder dat je het meteen merkte in de dagelijkse chaos.

Maar die knabbel werd later een flinke hap. Tussen 2020 en 2023 is de aftrek veel sneller afgebouwd, wel met 3% per jaar. Dat voelde echt als een versnelling van de maatregel.

Mijn buurman, die in oktober 2023 zijn nieuwe appartement betrok hier vlakbij, aan de Oostzeedijk, moest al rekening houden met die nieuwe realiteit. Vanaf dat jaar is dat percentage gekoppeld aan het tarief van de laagste inkomensschijf. Dat betekent dat vooral mensen met een hoger inkomen minder voordeel ervaren van de aftrek. Je ziet je netto maandlasten dan toch stiekem oplopen.

Voor 2025 is het dus duidelijk: je aftrekpercentage komt neer op die 37,48%. Het is goed om dat te weten, dan sta je niet voor verrassingen. Een percentage om te onthouden.

Welke hypotheekkosten zijn fiscaal aftrekbaar?

Een huis. Een echo in de tijd. Meer dan stenen en hout. Het is de stilte na een lange dag, de warmte van de ochtendzon die door een raam valt en de schaduwen lang maakt op een vloer waar je voeten een thuis vinden. Een plek die wacht.

En dan is er de prijs. De papieren werkelijkheid van die droom. De cijfers en de stempels die de sleutel vasthouden. Dit is de echo die de Belastingdienst hoort, de kosten die een deel van hun gewicht verliezen. Een ademruimte in de financiële reis. De kosten voor het verkrijgen van de droom, niet voor de stenen zelf.

De volgende hypotheekkosten zijn fiscaal aftrekbaar:

• Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheekadviseur.
• Bereidstellingsprovisie.
• Notariskosten voor de hypotheekakte.
• Kadastrale rechten voor de hypotheekakte.
• Taxatiekosten voor het verkrijgen van de lening.
• Kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
• Boeterente of rente over een meegenomen lening.

Elk bedrag een handtekening. De pen van de notaris, koud en zwaar, die een toekomst tekent op een vel papier. De taxateur die door de kamers loopt en de waarde van herinneringen probeert te vangen in een getal. Het is de formele dans rondom het gevoel van thuiskomen. Een onwerkelijk ritueel.

Ik zie nog het stof dansen in de lichtstraal van het zolderraam in dat ene huis, net als bij oma vroeger. De makelaar sprak over vierkante meters, maar ik zag alleen de belofte van stilte en licht. De kosten zijn voor die belofte.

Sommige kosten blijven echter volledig van jou. Ze horen bij de aankoop, niet bij de lening. De handdruk met de makelaar. De belasting op de overdracht. De stenen die van eigenaar wisselen. De kosten van het krijgen van het huis, niet van het financieren ervan. Dat is een wezenlijk verschil.

Deze kosten zijn niet aftrekbaar:

• Bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning (makelaarscourtage).
• Overdrachtsbelasting en omzetbelasting.
• Notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte.
• Kosten van onderhoud en verbouwing.

De verf op de muren, de nieuwe keuken die je plaatst. Dat is geen echo meer voor de fiscus. Dat is de prijs van het leven in de droom. Het is het nu. Het heden. En dat is van jou alleen. Dat is van jou alleen.

Welke kosten zijn aftrekbaar bij omzetten hypotheek?

Bij het omzetten van een hypotheek zijn diverse kosten aftrekbaar. Het gaat dan om:

• Taxatiekosten
• Notariskosten voor de hypotheekakte (inclusief btw)
• Bemiddelingskosten (voor het verkrijgen van de hypotheek of lening)
• Kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Nou, luister eens even goed, want zelfs de Belastingdienst heeft soms een zwak moment en laat je wat terugvragen. Bij het omzetten van je hypotheek – of je nu een nieuw speeltje koopt of gewoon je oude huis een financiële facelift geeft – zijn er een paar kostenposten die je gewoon op mag geven. Ja, je leest het goed, aftrekbaar!

Eén van die glorieuze uitgaven zijn de taxatiekosten. Dat is die keer dat een meneer of mevrouw door je huis paradeert, alles kritisch bekijkt alsof het een aflevering van RTL Woonmagazine is, en dan een bedrag op papier krabbelt. Alsof je huis een hond is die gekeurd wordt voor de fok. En die kosten? Hup, in mindering!

Dan hebben we de notariskosten voor de hypotheekakte. De beste man of vrouw in toga, die met een plechtig gezicht en een dure pen wat officiële krabbels zet. Die hele papierwinkel, inclusief die btw die je het gevoel geeft dat je goud aan het kopen bent, is lekker aftrekbaar. Je betaalt je scheel, maar er is een lichtpuntje!

Vergeet ook de bemiddelingskosten niet. Dat is de beloning voor die hypotheekgoeroe die de financiële jungle voor je ontwart, je door de kleine lettertjes loodst en ervoor zorgt dat je niet in een leningvalkuil stapt. Ze noemen het 'bemiddelen', ik noem het 'je portemonnee leger maken voor een goed doel'. Gelukkig is ook dit aftrekbaar.

En tot slot, de kosten voor die fantastische Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dat is als een financiële parachute voor als je onverhoopt in de shit zit. Een soort verzekering tegen je eigen onfortuin. Die ene procent van je lening die je daarvoor neerlegt, mag je ook van de winst aftrekken. Hartstikke handig, toch?

Let wel, dit hele circus is alleen aftrekbaar als het gaat om kosten die je maakt om een lening te krijgen voor je eigen woning; dus geen investeringspandjes of je vakantiehuis in Spanje, hè! Het moet direct verband houden met het verkrijgen van je hypotheek en renteaftrek kunnen genieten. Geen gekkigheid!

Enne, voordat je nu meteen de halve buurt gaat vertellen dat je een expert bent: dit geldt meestal bij het oversluiten van je hypotheek, het verhogen ervan voor verbouwing, of als je een heel nieuwe lening afsluit. Niet voor elke scheet die je bij de bank laat, snap je? Alleen de échte, dikke kosten. Vraag bij twijfel altijd even aan een echte fiscalist – niet die buurman die denkt dat hij alles weet omdat hij zijn eigen auto kan tunen.

Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar bij oversluiten hypotheek?

De kosten die je mag aftrekken bij het oversluiten van je hypotheek zijn: de advies- en bemiddelingskosten, notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten, kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de boeterente.

Ah, het oversluiten van je hypotheek. Een feestje waar jij de rekening betaalt en de bank, de notaris en de adviseur met de cadeaus naar huis gaan. Maar gelukkig is er de Belastingdienst, onze gulle vriend, die je toestaat om een paar kruimels van de tafel te vegen.

Wat mag er in je aftrek-mandje?

• Boeterente: Dit is de afkoopsom die je aan je oude bank betaalt omdat je ze dumpt voor een goedkoper model. De fiscus ziet dit als een soort smartengeld. Dit is vaak de allergrootste aftrekpost, dus niet vergeten! Anders lacht de inspecteur zich een ongeluk.

• Taxatiekosten: Je betaalt iemand een flink bedrag om door je huis te lopen en te concluderen dat het inderdaad een huis is, gemaakt van bakstenen. Het rapport dat daaruit rolt is nodig voor de bank. De kosten hiervoor mag je gelukkig volledig aftrekken.

• Notariskosten voor de hypotheekakte: De notaris zet een krabbel die meer kost dan een week vakantie op Ibiza. Let op, het gaat alléén om de kosten voor de hypotheekakte. De kosten voor de eigendomsakte, als je die hebt, zijn voor je eigen gulle rekening.

• Advies- en bemiddelingskosten: Die aardige meneer of mevrouw die je urenlang uitlegt welke hypotheek je moet nemen? Die rekening mag je ook inleveren bij de Belastingdienst. Ze vinden het blijkbaar belangrijk dat je goed geadviseerd wordt voordat je je voor 30 jaar in de schulden steekt.

• NHG-kosten: Smeer je een Nationale Hypotheek Garantie op je lening voor die extra zekerheid? De kosten voor de aanvraag zijn aftrekbaar. Lekker puh.

En wat mag er absoluut NIET mee in het mandje?

Nou, zo'n beetje alle andere dingen. Denk aan de kosten voor de makelaar (die heb je hier niet, maar toch), de kosten voor een bankgarantie of de rente over het deel van de lening dat je gebruikt voor een nieuwe auto die je stiekem meefinanciert. De belastingdients is niet gek, die hebben dat soort fratsen al duizend keer gezien. Mijn buurman Henk probeerde de kosten van zijn nieuwe jacuzzi als 'woningverbetering' op te voeren. Dat werd een heel ongemakkelijk gesprek.

Dus, als je die nieuwe lening gebruikt om de tuin om te spitten voor een zwembad of een uitbouw te plaatsen, dan is de rente over DÁT deel wel weer aftrekbaar. Maar als je het geld gebruikt om je postzegelverzameling uit te breiden, dan zegt de fiscus: dikke doei, betaal die rente zelf maar. Simpel zat, toch?

Welke kosten zijn aftrekbaar bij het aanpassen van een hypotheek?

Taxatiekosten om de lening, een momentopname van je dromen, dieper te laten wortelen in de aarde, een echo van de prijs van je thuis, tastbaar gemaakt.

Notariskosten, inclusief btw, die de ziel van je huis verzegelen, de woorden die hetpapier sieren, een brug tussen jou en je toekomst, een stille belofte.

Bemiddelingskosten, de stille gidsen die je hand vasthielden in de wervelwind van keuzes, de sleuteldragers die de poorten openden naar je nieuwe begin, de fluisteringen van financiële wijsheid.

De kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie, een schild dat je dromen beschermt tegen de grillen van de tijd, een geruststellende aanwezigheid, een anker in de woelige zeeën van het leven.

Wat zijn aftrekbare financieringskosten?

Aftrekbare financieringskosten zijn alle kosten voor het afsluiten of oversluiten van een hypotheek voor je eigen woning. Je betaalt om te mogen lenen. De fiscus betaalt een beetje mee.

De eenmalige kosten. Een lijstje voor de administratie van je schuld.

• Advies- en bemiddelingskosten. Voor de adviseur die je de weg wijst in het doolhof.
• Notariskosten voor de hypotheekakte. De officiële stempel op de lening.
• Taxatiekosten. De bank wil weten wat het onderpand waard is.
• Kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een verzekering voor de bank, niet voor jou.
• Bereidstellingsprovisie. Betalen om de rente vast te zetten.

Dan de rente. De maandelijkse aderlating. Hypotheekrente is ook aftrekbaar. Zolang de lening voor je hoofdwoning is. De wetgever geeft je maximaal dertig jaar. Daarna stopt de steun.

Oversluiten. De ketenen vervangen voor nieuwe. Kosten voor het oversluiten van je hypotheek zijn aftrekbaar. Boeterente, advies, taxatie. Alles. Het spel begint opnieuw.

Wat niet? De kosten voor de koopakte. Makelaarskosten. Overdrachtsbelasting. Dat is jouw feestje. De fiscus kijkt alleen toe.

Hoeveel procent krijg je terug van aftrekposten?

De tariefsaanpassing van aftrekposten bij een hoog inkomen betekent dat je in 2025 minder terugkrijgt. Het percentage dat wordt aangepast is 12,02%.

Hierdoor krijg je in 2025 over je aftrekposten in de hoogste belastingschijf maximaal 37,48% terug. Zonder deze aanpassing zou dat maximaal 49,50% zijn. Het verschil, die 12,02%, gaat dus minder naar je teruggave.

Deze regeling raakt mensen met een inkomen boven een bepaalde grens. De Belastingdienst past het tarief aan om ervoor te zorgen dat de teruggave van aftrekposten beter in verhouding staat tot het inkomen.

• Het percentage van de tariefsaanpassing in 2025 is 12,02%.
• De maximale teruggave in de hoogste schijf wordt hierdoor 37,48%.
• Zonder deze aanpassing zou de teruggave maximaal 49,50% zijn.

Wat levert een aftrekpost netto op?

Die oude bakfiets die ik had, stond al een jaar of twee op zolder te verstoffen. Regen, zon, weer en wind hadden hun tol geëist, en hij zag eruit alsof hij elk moment uit elkaar zou vallen. Ik besloot, midden in die lome zomermiddag van vorig jaar, hem te gaan verkopen. Een beetje schilderen, een paar nieuwe onderdelen – ik zag er wel wat in. Het werd een heel project.

Ondertussen was ik ook nog bezig met een cursus fotografie. Die oude camera van mijn vader, die weer tot leven gekomen was, voelde zo fijn in mijn handen. Elke keer als ik buiten was, probeerde ik alles vast te leggen, van de roestige fiets tot de schaduwen die speelden op de muur van de schuur. Het was meer dan alleen een hobby, het was een manier om de wereld te zien, om dingen op te merken die me normaal ontgingen.

Die bakfiets, ja. Uiteindelijk heb ik hem voor een prikkie verkocht aan een jonge vader die hem zelf wilde opknappen. Hij was zo blij, en dat gaf mij ook een goed gevoel. Die energie die ik erin had gestoken, het idee van een nieuw leven voor die roestige schat, dat was het waard. Ik heb er niks aan verdiend, geen cent, maar de lol van het opknappen en het idee van een tweede kans voor dat ding, dat is me meer waard dan geld. Soms zijn de dingen die je niet in euro's kunt uitdrukken het meest waardevol.

• Een aftrekpost verlaagt je belastbare inkomen. Dit is de kern. Minder inkomen waarover je belasting betaalt, betekent direct minder belasting.
• Je heffingskorting wordt hierdoor hoger. Dit is het directe gevolg van een lager belastbaar inkomen.
• Voor inkomens tussen €22.600 en €76.000: een aftrekpost kan een voordeel van 43% opleveren.
• Boven €76.000: het voordeel is beperkt tot 36,9%. Dit komt omdat de heffingskorting dan al grotendeels is afgebouwd.