Hoeveel mag je onder WOZ-waarde verkopen?

Onder de WOZ-waarde verkopen: wat zijn de regels en gevolgen?

De vraag of en hoeveel je onder de WOZ-waarde mag verkopen zonder dat de fiscus in actie komt, is een veelgestelde. De simpele verklaring “10% onder de WOZ-waarde is vrijgesteld” is echter een vereenvoudiging die tot misverstanden kan leiden. Laten we dieper ingaan op de complexe relatie tussen WOZ-waarde, verkoopprijs en schenkbelasting.

De WOZ-waarde (waarde onroerende zaken) is de waarde die de gemeente aan uw woning toekent. Deze waarde wordt gebruikt voor de berekening van de onroerendezaakbelasting, maar speelt ook een rol bij de vaststelling van de schenkbelasting bij een verkoop onder de WOZ-waarde. Het is namelijk een indicatie van de marktwaarde van uw woning, al is het niet altijd de exacte marktwaarde.

De bewering dat een verkoop tot 10% onder de WOZ-waarde vrijgesteld is van schenkbelasting is een vuistregel. De Belastingdienst beoordeelt elke situatie individueel. Zij kijken niet alleen naar het percentage onder de WOZ-waarde, maar ook naar de werkelijke marktwaarde van de woning. Verschillende factoren beïnvloeden deze waarde, waaronder:

• Marktomstandigheden: In een krappe huizenmarkt kan een woning makkelijk boven de WOZ-waarde verkocht worden. In een minder gunstige markt, kan een prijs onder de WOZ-waarde heel realistisch zijn.
• Conditie van de woning: Een woning in slechte staat zal minder waard zijn dan een vergelijkbare woning in goede staat.
• Locatie: De ligging van de woning speelt een cruciale rol in de marktwaarde.
• Verkoopcondities: Een snelle verkoop kan een lagere prijs opleveren.

Als de Belastingdienst vermoedt dat de verkoopprijs significant lager is dan de marktwaarde, en dat verschil niet verklaard kan worden door bovenstaande factoren, dan kan er sprake zijn van een verkapte schenking. Dit betekent dat het verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs als een schenking aan de koper wordt beschouwd, waarover schenkbelasting moet worden betaald.

Het voorbeeld van €106.671 lager dan de WOZ-waarde is misleidend. Dit impliceert een WOZ-waarde van €1.066.710 en een verkoopprijs van €960.039. Terwijl 10% onder deze WOZ-waarde inderdaad binnen de vrijstellingsgrens zou kunnen vallen, is dit niet automatisch het geval. De Belastingdienst zal onderzoeken of de verkoopprijs overeenkomt met de werkelijke marktwaarde. Een onafhankelijk taxatierapport kan hierbij helpen om de marktwaarde te bewijzen.

Conclusie: Hoewel een verkoop tot 10% onder de WOZ-waarde in veel gevallen geen schenkbelasting met zich meebrengt, is dit geen garantie. Een realistische verkoopprijs, die in lijn ligt met de marktwaarde, is cruciaal om problemen met de Belastingdienst te voorkomen. Bij twijfel is het altijd verstandig om advies in te winnen bij een belastingadviseur. Deze kan de specifieke situatie beoordelen en de risico’s inschatten.