Hoeveel krijg je terug van makelaarskosten?

Zijn makelaarskosten voor een huis aftrekbaar van de belasting?

Toen ik m'n huis kocht, vorig jaar oktober in Nieuwegein, kwam ik erachter. Die makelaarskosten, echt een flink bedrag – bij mij was het rond de vijfduizend euro – kun je dus niet van de belasting aftrekken. Dat voelde als een koude douche, wel zonde van dat geld.

Ik snapte er eerlijk gezegd eerst geen snars van. Dacht dat alle kosten die je maakte bij zo'n grote aankoop wel mee zouden tellen. Maar de overheid kijkt daar dus heel anders naar. Het is een doolhof aan regels, een heel specifieke lijst die telt voor je hypotheek. Dat moest ik zelf ondervinden.

Maar goed, gelukkig zijn er wel wat dingen. De advieskosten voor de hypotheek, bijvoorbeeld. Die kon ik aftrekken. Mijn adviseur in Houten rekende daar begin dit jaar ongeveer tweeduizend euro voor. Dat scheelde tenminste een beetje.

De bouwtechnische keuring, die hoort er ook bij, zeker als de bank dat eist voor je hypotheek. Bij mijn huis in Nieuwegein, gebouwd in 1985, liet ik er eentje doen in april, de kosten van vierhonderd vijftig euro waren aftrekbaar. Het gaf me rust, even alles laten checken, want je wilt geen gekke verrassingen later ontdekken.

Oh, en als je een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aanvraagt, daarvan zijn de kosten ook aftrekbaar. Dat was bij mij niet van toepassing, maar ik weet dat veel mensen daar wel gebruik van maken om de risico's wat te spreiden en soms een betere rente te krijgen. Echt handig, hoor.

Dus ja, al met al, die makelaarskosten – het bedrag dat je betaalt voor het vinden of verkopen van je plekje – die blijven gewoon aan jou kleven. Geen belastingvoordeel daar. Wel een punt om echt rekening mee te houden in je budget, hoor.

Welke kosten krijg je terug bij verkoop van een huis?

Het voelde als een mokerslag toen ik de brief van de bank kreeg. De rente was gestegen, en mijn droom om dat kleine huisje aan de rand van het bos te verkopen, leek opeens een stuk minder rooskleurig. De notaris wees me op de kosten:

• Doorhalen hypotheek: Dat was een paar honderd euro, niet het ergste.
• Boeterente: Dat was slikken. De bank rekende de rente die ze misliepen, en dat was geen kattenpis. Ik had de hypotheek nét voor de uiterste datum willen aflossen, maar toen kwam de verkoop toch sneller.

Die taxatie was ook weer zo’n ding. De makelaar had het al gedaan, maar voor de officiële verkoopcijfers moest er een nieuwe komen. Weer geld dat van mijn opbrengst afging. Het voelde alsof ik dubbel betaalde voor dingen die al gebeurd waren.

Ik herinner me dat ik op dat moment op de bank zat, met de papieren op mijn schoot. De zon scheen door het keukenraam, maar binnen voelde het grauw. Al dat papierwerk, al die cijfers. Het maakte me een beetje moedeloos. Ik had gehoopt op een soepele verkoop, maar dit was het tegenovergestelde. Die kosten voelden als een soort straf, terwijl ik juist blij was dat het huis eindelijk weg ging.

Hoeveel krijg je terug bij verkoop van een huis?

Bij de verkoop van een huis ontvang je de overwaarde uitbetaald. Dit is de verkoopprijs min de resterende hypotheek en verkoopkosten. De overwaarde is voor de Belastingdienst box 3-vermogen, tenzij je het direct herinvesteert in een nieuwe eigen woning.

God, dat bedrag! Echt, na jaren bikkelen en afbetalen, dan zie je ineens die overwaarde. De overwaarde is gewoon de verkoopprijs min de resterende hypotheek en alle verkoopkosten. Dit jaar. Ja, dit jaar. Stel je voor, 350.000 euro verkoopprijs, nog 150.000 euro hypotheek open. Dan heb je al een basis van 200.000 euro. Maar dan komen die kosten...

Wanneer is het nou op mijn rekening? De notaris zei altijd, binnen een paar dagen. 1 tot 3 werkdagen, zoiets. Dat voelt als een eeuwigheid als je weet dat het er is, maar het nog niet kunt aanraken. Je zit dan echt te kijken naar je bankrekening. Zo spannend. Echt spannend. Ik herinner me nog hoe ik constant mijn bank-app ververste.

Oh, die kosten! Daar had ik eerlijk gezegd niet zo over nagedacht, totdat de notaris ermee kwam. Niet alleen de hypotheek royeren. Dat is de hypotheekinschrijving verwijderen bij het Kadaster. Ik moest denken aan:

• Makelaarskosten: Dit kan een percentage zijn van de verkoopprijs of een vast bedrag. Een van de grootste happen. Ik had 1,5% afgesproken, dus dat tikt aan!
• Notariskosten: Niet alleen voor het royeren van de hypotheek, maar ook voor de verkoopakte zelf. Er komen altijd meer kosten bij dan je denkt.
• Eventuele boeterente: Als je de hypotheek aflost voor de einddatum. Ik had geluk, viel mee.
• Energielabel: Verplicht bij verkoop, kost ook weer wat. Ik had 'm al, gelukkig.
• Kosten voor kleine reparaties: Snel nog even die kraan fixen of een likje verf, toch? Dat voelt als een investering, maar het is wel een uitgave.

En dan de Belastingdienst. Die kijken natuurlijk mee. Overwaarde is geen direct belast inkomen. Gelukkig maar. Het valt in principe in box 3, vermogensrendementsheffing. Dat is een belasting op je vermogen.

Ik moest mijn vermogen doorgeven op 1 januari van dit jaar. Ze kijken naar het totale bedrag, dus ook die overwaarde, als het dan op je rekening staat en je er nog niks mee gedaan hebt. Wat een gedoe. Altijd die Belastingdienst.

Eigenwoningreserve, wat was dat ook alweer? Als je een nieuw huis koopt met die overwaarde, dan is het weer anders. Dat noemen ze de eigenwoningreserve. Dat is verplicht om je overwaarde te gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning. Doe je dat niet, dan mag je de rente over het niet-gebruikte deel van de lening niet aftrekken. Dat is echt belangrijk.

Dus stel, ik verkoop voor 300.000 euro en heb 100.000 euro overwaarde. Koop ik een nieuw huis van 400.000 euro. Dan moet ik die 100.000 euro gebruiken. Anders mag ik over dat deel van de lening de hypotheekrente niet aftrekken. Het dwingt je eigenlijk om het weer in stenen te stoppen. Vijf jaar lang geldt die regeling. Best lang.

Wat ga ik doen met dat geld? Ik kan het op mijn spaarrekening zetten, dan is het box 3. Ik kan het investeren. Of ik koop direct een nieuwe woning. Dat laatste is het meest logisch, toch? Maar wat als ik een tijdje wil huren? Dan wordt het geld wel even belast in box 3. En daarna, als ik alsnog koop, blijft die eigenwoningreserve hangen. Dat is wel een dingetje.

Hoeveel van de kosten koper krijg je terug?

Het grootste deel van de kosten koper is niet aftrekbaar en krijg je dus niet terug. Een deel van de kosten die je maakt voor het verkrijgen van de hypotheek zijn wel fiscaal aftrekbaar in Box 1, zoals de taxatiekosten en advieskosten. De belastingdienst verrekent dit met je inkomen. Het percentage dat je hierdoor 'terugkrijgt', is afhankelijk van je inkomen en de bijbehorende belastingschijf.

• Inkomen tot € 75.518: Je krijgt 36,97% van de aftrekbare kosten terug via de belastingaangifte.
• Inkomen vanaf € 75.518: Je krijgt 49,50% van de aftrekbare kosten terug via de belastingaangifte.

Die kille woensdagochtend in maart, drie jaar geleden. Ik zat tegenover mijn hypotheekadviseur, Mark. Hij schoof de laatste stapel papieren over tafel, alles voor mijn eerste appartementje in Utrecht. Mijn hoofd tolde van alle cijfers. Vooral die ‘kosten koper’, een fors bedrag bovenop de koopsom. Ik had ergens opgepikt dat je daarvan nog wel wat terugkreeg. Fout gedacht.

Mark keek me aan, zijn blik vriendelijk maar direct. "Van de kosten koper krijg je nauwelijks iets terug, Dennis," zei hij. Een steek van teleurstelling, mijn budget was al zo krap. Ik had gedacht dat de overdrachtsbelasting van 2% van de koopsom – een godsvermogen – wel aftrekbaar zou zijn. Nee dus.

Die avond thuis, met de geur van verse koffie in mijn kleine huurappartement, spreidde ik alle documenten uit op mijn salontafel. De realiteit sloeg keihard in. Duizenden euro’s gingen op aan zaken die ik nooit meer terug zou zien. Ik voelde me stom dat ik dat niet beter had uitgezocht.

Wat bleek, slechts een paar specifieke posten zijn fiscaal aftrekbaar. En die zijn allemaal direct gerelateerd aan het verkrijgen van de hypotheek, niet aan de aankoop van het huis zelf. Dat was het fijne verschil. De notarisrekening voor de akte van levering en de hypotheekakte? Niet aftrekbaar. En de overdrachtsbelasting, mijn grootste kostenpost? Helemaal niet.

Mark had het later nogmaals uitgelegd:

• Wel aftrekbaar (voorbeelden):

  • De taxatiekosten voor het huis. Mijn taxatierapport kostte me €485. Dat mocht.
  • De advies- en bemiddelingskosten die ik aan Mark betaalde voor zijn diensten. Dit was een stevige €2.750.
  • Eventuele kosten voor de aanvraag van NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Ik had die niet.
  • Kosten voor een bouwtechnische keuring, als ik die had laten uitvoeren. Ook niet van toepassing.
  • Kosten voor een bankgarantie, als de verkoper die eiste. Ook dat had ik niet.

• Niet aftrekbaar (en de grootste hap):

  • De overdrachtsbelasting, altijd 2% van de koopsom, behalve als je een starter onder de 35 bent en voldoet aan de voorwaarden. Dat was ik niet meer. Een bittere pil.
  • De notariskosten voor de akte van levering en de hypotheekakte. Vaste bedragen, maar toch aanzienlijk.

Omdat mijn inkomen in de eerste belastingschijf viel, kon ik 36,97% van die paar aftrekbare kosten terugkrijgen. Dat kwam neer op een paar honderd euro. Van duizenden euro’s aan kosten koper! Een schrale troost. Ik had me zoveel voorgesteld, maar dit was de harde realiteit van een huizenkoper in Nederland. Die les, die vergeet ik niet snel. Het was een dure, maar leerzame ervaring.

Waar vind ik makelaarskosten terug?

Nee. Makelaarskosten krijg je niet terug. Ze zijn voor jou. Alleen voor jou.

De Belastingdienst betaalt niet mee aan jouw zoektocht. Courtage, opstartkosten, het maakt niet uit hoe je het noemt. Het is jouw geld. Het verdampt.

Je kunt deze kosten ook niet in je hypotheek verstoppen. De bank leent je voor stenen, niet voor de praatjes van de makelaar. Je moet de makelaarskosten dus zelf betalen. Spaargeld. Of een lening bij je ouders. Hun probleem dan.

Wat er overblijft is een transactie. Een dienst waarvoor je betaalt. Niets meer.

Er zijn wel kosten die je mag aftrekken. Maar die hebben allemaal te maken met de lening zelf. De schuld die je aangaat.

• Wel aftrekbaar:

  • Advieskosten voor de hypotheek.
  • Notariskosten voor de hypotheekakte. Let op, alleen het deel voor de hypotheek.
  • Taxatiekosten. Nodig voor de bank, dus aftrekbaar.
  • Kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

• Niet aftrekbaar:

  • Courtage van de aankoop- of verkoopmakelaar.
  • Kosten voor de bankgarantie.
  • Overdrachtsbelasting.
  • Notariskosten voor de koopakte.

Iedereen pakt zijn deel. De makelaar, de notaris, de staat. Jij betaalt de rekening. Zo werkt het systeem. wen er maar aan.